2018-房地产行业信用风险报告_16页

房地产行业信用风险展望总结

核心内容概述

本报告对2017年上半年房地产行业及债市进行了全面分析，总结了行业在政策调控、市场供需、企业盈利及融资环境等方面的表现，并对未来趋势进行了展望。整体来看，房地产行业进入阶段性波动下行，但通过长效机制建设，行业波动性有望降低，信用风险维持稳定。

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主要观点

行业波动性

• 行业具有强周期属性，当前处于波动下行阶段。
• 2017年上半年，政策持续收紧，供需两端发力导致行业增速放缓。
• 未来房地产发展长效机制的建立有助于降低行业波动性。

债市表现

• 房地产企业债券发行遇冷，民企发债明显受阻。
• 行业信用利差震荡走阔，短期收窄可能性较小。
• 2017年上半年发行规模大幅收缩，预计下半年有所回升但同比仍会下滑。

企业经营状况

• 房企营业收入持续增长，但净利润增长幅度不匹配。
• 2017年上半年，受结转项目价格上涨影响，毛利率有所提升。
• 经营现金流波动较大，但受前期销售积累影响，仍较充裕。

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关键信息

行业数据

指标	2017H1	2016
销售收入增速(%)	1.20	28.46
毛利率(%)	28.42	27.55
ROA(%)	0.68	2.95
ROE(%)	3.07	12.93
TOP100集中度	58.10	43.92
应收账款周转(天)	25.17	15.97
存货周转率(天)	1,500	1,029
资产负债率(%)	78.15	76.67
速动比率(倍)	0.55	0.55
行业信用利差(BP)	111.82	103.01

销售情况

• 2017年上半年商品房销售面积同比增长16.1%，销售额同比增长21.5%。
• 一二线城市销售增速降幅扩大，三四线城市销售增长显著。
• 销售增长主要受三四线城市外溢需求和棚改货币化影响，但非供需驱动，不可持续。

价格走势

• 2016年10月起，一线城市价格出现拐点，二线城市随后跟进，三线城市价格在2017年8月开始下滑。
• 城市分化加剧，核心城市价格仍处高位，远离核心城市的三四线城市价格仍低。

融资环境

• 2017年上半年房地产企业债券发行规模大幅收缩，民企发债受阻。
• AAA级房企信用利差从77bp增加至102bp，AA+级房企从77bp增加至171bp，AA级房企从165bp增加至181bp。
• 银行监管趋严，市场收益率上行，导致信用利差走阔。

战略转型

• 轻资产转型：万达、融创、富力等企业通过转让资产实现轻资产运营，减少固定资产投入，提高运营效率。
• 并购拿地：房企通过并购方式增加土地储备，优化成本结构，实现规模扩张与利润增长。
• 多元化布局：部分房企通过并购进入新领域，提升抗风险能力。

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行业展望

• 预计2017年下半年，调控政策将延续，房企转型战略逐渐推出。
• 三四线城市销售热潮带动业绩高位，但上涨不可持续。
• 行业整体仍保持稳定增长，但利润率面临下行压力。
• 房企收入增长主要依赖前期销售项目结算，全年仍有望保持增长。
• 信用风险整体可控，行业评级展望为稳定。

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战略热点关注

轻资产转型

• 轻资产模式有助于企业降低固定资产投入，提高资金使用效率。
• 万达、融创等企业通过转让文旅项目和酒店资产，实现轻资产运营。
• 租金收入提升有助于增强企业盈利能力。

并购拿地模式

• 并购成为房企获取土地储备的重要方式，2016年并购案宗数和金额大幅上升。
• 并购目的包括规模扩张、多元化发展、竞争格局调整及政策推动下的央企整合。
• 并购对象多为销售压力大、成本高、资信不佳的中小企业。

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总体结论

房地产行业在政策调控和市场调整中持续转型，行业整体保持稳定增长，但利润率和信用利差面临一定压力。未来，随着长效机制的建立和政策的逐步落地，行业波动性将有所降低，但信用风险仍需持续关注。