2022-05-07-世邦魏理仕-智慧投资_2022年冷库投资与选址策略_25页_2mb

冷库投资与选址策略总结

核心内容

当前中国冷库市场处于早期发展阶段，整体供应量及品质尚不能满足市场需求。随着消费升级和冷链物流的发展，高标冷库（A类和B类）需求快速增长，而低标冷库（C类）面临市场整治与升级改造。世邦魏理仕提出冷库分类分级标准，并建议投资者围绕经济、客户、基础设施和竞品四大要素制定投资与选址策略。

主要观点

1. 冷库市场供需现状

• 中国冷库市场整体供不应求，人均冷库容量仅为美国的四分之一、日本的一半。
• 冷库需求主要来源于生鲜和冷冻食品，但因冷链物流发展不完善，农产品损耗率远高于发达国家。
• 未来五年，高标冷库需求将保持13%-14%的年均增速，新增面积预计达500万平方米。

2. 冷库分类分级标准

• A类冷库：高标准冷库，具备较高的建筑形态、层高、承重、温区控制等要求，库容较大，运营效率高，但建设周期长、成本高。
• B类冷库：由高标干仓或优质厂房改造而成，具备一定的功能扩展性。
• C类冷库：传统低标冷库，多为旧厂房或仓库改造，存在升级空间但运营效率较低。

3. 冷库市场集中度低

• 中国冷库市场CR8仅为27.7%，远低于美国的54.9%，行业整合空间大。
• 高标冷库主要由万纬冷链、亚冷、郑明等少数企业主导，未来将加速整合。

4. 冷库增长趋势

• 分拨配送型冷库将成为高标冷库的主要增长方向，占90%以上。
• 随着连锁餐饮、商超零售及进口食品需求增长，高标冷库市场将快速扩张。

关键信息

冷库投资重点城市

• 一线城市及其卫星城市（如北京、上海、广州、深圳、武汉、成都、西安）是冷库投资的优先选择对象，具有较高的需求和稳定的出租率。
• 高标冷库出租率：七大城市整体出租率超过90%，租金水平在3.2-5.6元/天/平方米之间。
• 重点城市分类：
  • 国际门户城市：如北上广深，冷库需求旺盛，租金和出租率稳定。
  • 全国性交通枢纽：如武汉、成都，具备良好的物流条件和政策支持。
  • 区域性经济重镇：如成都，具备较大的市场增长潜力，建议与冷链企业合作开发。

冷库投资策略

• 区位优先于租金：靠近终端市场、交通设施、制造商和供应商是冷库选址的关键。
• 投资评估框架：围绕Economy（经济）、Client（客户）、InInfrastructure（基础设施）、Competitor（竞品）四大要素进行决策。
• 关注供需匹配与市场潜力：优先布局具备高标冷库资源稀缺、政策支持、消费能力强的城市。

冷库发展趋势

• 未来高标冷库将逐步取代低标冷库，成为行业主流。
• 随着“十四五”冷链物流发展规划的实施，冷库建设将更加系统化，覆盖城市乡村和国内外市场。
• 冷库行业整合提速，头部企业将通过自建、改造、收购等方式扩大市场份额。

冷库投资机遇

• 一线城市及周边：新项目地块开发与存量项目升级改造并重，投资回报率高。
• 枢纽城市：如武汉、成都、西安，具备良好的物流条件和政策支持，投资潜力大。
• 联合开发模式：可联合冷链食品企业或进口贸易商共同规划冷库，绑定租户长期需求。

结论与建议

• 未来三到五年是中国冷库投资的重要机遇期，高标冷库将成为市场主流。
• 投资者应关注高标冷库的建设与运营，提升资产价值和投资回报。
• 建议优先选择具备良好区位条件、政策支持和市场增长潜力的城市进行冷库投资。