2022-02-20-牛津经济研究院-Global_Real_estate_looks_solid_despite_inflation_and_rate_risks_2页_183kb

研究简报 | 全球房地产市场在通胀与利率风险下仍表现稳健

核心内容

尽管全球通胀上升及利率上调对房地产市场构成威胁，但本研究仍维持了2022年全球所有物业总回报率的预测为 7.9%，2023年的预测为 7.1%。研究指出，虽然近期货币政策收紧速度加快，但利率上调预计会集中在前期，长期利率水平将保持不变。因此，我们目前仍认为中期内房地产价格将出现适度调整，但若长期利率或债券收益率显著上升，将对商业地产（CRE）造成重大影响，削弱其中长期回报。

主要观点

• 近期内房地产表现稳健：尽管面临通胀压力，但房地产市场仍具备较强的支撑因素。
• 利率影响有限：虽然利率上升将压缩商业地产的收益率差并提高资本成本，但长期利率不会大幅上升，因此不会立即引发中长期价格调整。
• 通胀类型影响不同：房地产通常作为抗通胀工具，但当前的通胀类型和程度可能削弱其传统功能，不过名义回报仍有望保持强劲。
• 投资者需求强劲：强劲的投资者需求持续支撑房地产价格，即使在高通胀环境下，市场仍具有吸引力。
• 经济基本面良好：经济增速高于趋势水平，企业盈利状况稳健，为房地产市场提供支撑。

关键信息

支撑因素

• 企业与消费者财务状况良好：企业与消费者资产负债表稳健，几乎没有明显压力。
• 经济增速强劲：经济增长有能力支撑租金上涨。
• 租金增长受益于高风险溢价：当前房地产估值仍受益于历史高风险溢价，有助于维持租金增长。
• 部分房地产子行业更具韧性：如城市物流、高需求城市住宅及科技和生命科学领域的办公楼等，由于结构性供需失衡，租金增长更具支撑。

潜在风险

• 通胀压力持续：全球CPI通胀预计在2022年平均达到 5.2%，显著高于去年的 4.3%，部分发达经济体通胀水平接近1980年代峰值。
• 利率上调风险：若央行收紧政策速度加快或长期利率上升，将对债券收益率及商业地产回报产生负面影响。
• 实际工资下降：家庭财务状况恶化，实际可支配收入减少，影响消费类房地产（如零售、酒店和休闲）的需求。
• 企业盈利承压：尽管盈利仍较强，但经营利润率上升限制了企业将成本转嫁给消费者的弹性。

未来展望

• 名义回报强劲：短期内，名义回报仍将保持良好，但实际回报可能受到通胀挤压。
• 租赁条款的重要性：与通胀挂钩的租赁合同可为投资者提供一定保护，但租赁到期后市场租金将主导回报。
• 需关注通胀传导机制：未来研究将深入分析通胀对商业地产表现的传导机制及其当前状态。

结论

总体来看，全球房地产市场在短期内仍具备强劲表现的条件，但需警惕长期利率和通胀加剧带来的风险。投资者应关注结构性市场失衡的行业和区域，以获取更具韧性的回报。