2022-03-17-牛津经济研究院-Global_Russia-Ukraine_war_adds_to_the_risks_facing_global_real_estate_5页_217kb

<strong>全球经济前景恶化</strong>：俄乌战争加剧了全球经济不确定性和下行风险，导致全球房地产基准预测下调。基准情景下2022-2023年全球物业总回报率预计为7.4%年化，长新冠情景下下降至6.4%，中心银行过度反应情景下更低至5%。

<strong>主要风险因素</strong>：

• 快速收紧货币政策（预期通胀过高）；
• 持续高通胀风险；
• 前新冠疫情变异株影响；
• 地区间差异加剧（欧洲受冲击最严重）。俄罗斯和乌克兰直接面临经济和房地产回报率显著下降。

<strong>不同情景下的表现</strong>：

<strong>分区域分析</strong>：

• 欧洲基准情景回报率7.3% → 长新冠情景降至5%；
• 亚洲－太平洋和北美影响较小，分别为0.4/0.6个百分点；
• 俄罗斯与其他区域走势显著分化。

<strong>分行业表现</strong>：

• 开放式商业房地产（如零售、办公）：长期和突发风险中最弱（例：长新冠情景零售业回报率远低于其他）；
• 工业和住宅：一般在基准和积极情景下表现超过基准，住宅应对通胀能力强；
• 酒店业：与长新冠情景挂钩，复苏延迟。

<strong>影响因素</strong>：

• 炎热通胀 → 中央银行业收紧政策 → 利率上升、债券收益率提升，压缩高息回报部门；
• 疫情变异异常导致消费者信心下降，对此行业敏感度较高（如旅游业、零售业）。

<strong>核心结论</strong>：

• 全球房地产长期收益存在较大场景分化；
• 当前关键风险在于新冠疫情持续引发的新变异株以及央行过度反应对房地产市场的冲击；
• 货币政策周期、地缘政治与疫情三重打击导致风险权重在房地产中位置上升，高度依赖高息国家和疫情受益板块。