2022-01-16-牛津经济研究院-US_Retail_real_estate_pricing_rebound_looks_unlikely_2页_236kb

报告总结

本报告分析表明，认为美国购物中心细分市场将迎来显著价格反弹的看法可能是过度乐观的。尽管近期宏观经济基本面和零售销售额表现出复苏迹象，但该市场面临的结构性挑战在中长期内尤为突出。

主要观点如下：

1. 短期复苏相对较弱：

   • 预测期内（2022-2026年），零售业投资回报率较低（平均5.3%），显著低于疫情前水平（平均9.3%），使其成为表现最弱的地产细分市场。
   • 政府刺激措施、超额储蓄和“报复性消费”是近期零售业反弹的推动力，但这些周期性因素预计将在复苏过程中逐渐减弱。
   • 虽然零售业回报率将高于疫情爆发初期的2020-2021年，但并非强力复苏。

2. 长期结构性挑战：

   • 电子商务持续增长：线上零售持续增长，侵蚀着实体店收入。
   • 实体店过剩：零售地产供应过剩，降低了租户效率和业主收入/资本价值增长前景。
   • 购物中心问题：许多传统购物中心体量过大，未能完成长期的改造计划。此外，购物中心与所有零售地产一样，都面临市场环境疲软、收益率下行（难以触发大规模资金涌入）的问题。

3. 商业地产资金流向：当前大量资金追逐地产，压低收益率，但这种资金流可能优先选择办公、工业等相对更具吸引力的地产类型，而非表现疲软的零售地产，特别是购物中心。

4. 全球视角：美国的情况与其它西方经济体（英国、加拿大）类似，零售资本价值普遍在疫情期间下降，尽管整体零售市场可能出现温和反弹，但其中，购物中心细分市场仍然疲软。

因此，报告指出，尽管短期看好美国零售地产业绩的观点存在，但基于深层数字和服务，该市场的价格回升动力不足。市场观点的分野，一部分基于对基本面短期改善（消费者支出、破产减少）的乐观解读，另一部分则基于对结构性挑战（电子商务冲击、实体店过剩、购物中心问题）的审慎分析和长期悲观预期。需要关注 mall cap rates 以获取更深入的角色分析。