20170618-广发证券-物业管理行业16年跟踪分析：整体高增速，传统业务依然是主体_19页_1mb

物业管理行业16年跟踪分析总结

核心内容

物业管理行业在2016年呈现出集中度提升、传统业务稳固、创新模式逐步落地的态势。行业市场规模持续扩大，形成近万亿的市场格局。百强企业市场占有率稳步上升，TOP10企业市场占有率达到10.18%，较2015年增长2.54个百分点，行业强者恒强趋势明显。

主要观点

• 行业集中度提升：百强企业管理面积达54.50亿平米，占全国物业管理面积的29.44%，TOP10企业市场占有率年复合增速达20.4%，远超百强企业同期年复合增长率。
• 传统业务依旧主导收入结构：2016年百强企业物业管理服务收入占比达82.72%，是主要收入来源；多种经营收入均值为1.09亿元，同比增长19.98%，成为利润增长的重要引擎。
• 盈利能力增强：百强企业2016年平均净利润为4578.98万元，同比增长16.90%；多种经营净利润增速达47.62%，显著高于基础物业服务。
• 智能化投入加速：2016年百强企业智能化投入均值达478.06万元，同比增长79.45%；2013-2016年智能化投入四年复合增长率为60.65%，推动行业转型升级。
• 社区O2O发展迅速但存在不确定性：社区O2O作为新兴业务，正在快速崛起，但其发展尚处于探索阶段，存在一定的市场风险和不确定性。
• 服务质量和效率是核心竞争力：百强企业平均物业费为4.25元/平米，一线城市的物业费显著高于三四线城市，且收缴率和续约率保持在较高水平，反映业主对服务的认可。

关键信息

行业规模与市场占有率

• 全国物业管理面积：185.1亿平米
• 百强企业管理面积：54.50亿平米（占比29.44%）
• TOP10企业市场占有率：10.18%（较上年增长2.54个百分点）
• 2013-2016年TOP10企业市场占有率年复合增速：20.4%

收入与成本结构

• 百强企业平均营业收入：6.28亿元（同比增长16.10%）
• 物业管理服务收入占比：82.72%
• 多种经营收入占比：17.28%
• 平均净利润：4578.98万元（同比增长16.90%）
• 基础物业服务净利润：2782.07万元（同比增长3.05%）
• 多种经营净利润：1796.91万元（同比增长47.62%）
• 2013-2016年多种经营净利润复合增长率：37.61%

项目结构与城市布局

• 住宅项目管理面积：39.90亿平米（占比73.21%）
• 一线城市物业费：7.07元/平米
• 二线城市物业费：3.65元/平米
• 三四线城市物业费：3.59元/平米
• 百强企业平均在管项目数：166个（同比增长7.59%）

智能化与创新模式

• 2016年百强企业智能化投入均值：478.06万元（同比增长79.45%）
• 智能化投入四年复合增长率：60.65%
• 社区O2O平台服务模式包括开放平台和封闭自营两种，各有优劣，但整体发展迅速。

外包与成本优化

• 基础业务外包项目数量占比：清洁业务占59.23%，绿化占42.31%，设备维修养护占35.22%，秩序维护占23.99%
• 2016年百强企业外包员工总数：39.74万人（同比增长5.85%）
• 外包员工占一线员工比例：38.33%
• 2016年百强企业平均营业成本：4.95亿元（同比增长14.37%）
• 营业成本率：78.77%（较2015年下降1.19个百分点）

风险提示

• 行业基础业务利润率较低
• 社区O2O行业发展存在不确定性

行业趋势与展望

• 随着资本和技术创新的推动，物业管理行业集中度将不断提升。
• 传统业务仍是收入主体，但多种经营和智能化将成为新的增长点。
• 服务质量与客户黏性是企业持续发展的关键。
• 社区O2O作为新兴模式，发展潜力巨大，但需谨慎对待其发展中的不确定性。

分析师信息

• 乐加栋：首席分析师，复旦大学经济学硕士，九年房地产研究经验。
• 郭镇：分析师，清华大学工学硕士，五年房地产研究经验。
• 金山：分析师，复旦大学经济学硕士，四年房地产研究经验。
• 李飞：研究助理，中国科学技术大学金融工程硕士，2015年加入广发证券发展研究中心。

投资评级说明

• 买入：预期未来12个月内，股价表现强于大盘10%以上。
• 持有：预期未来12个月内，股价相对大盘的变动幅度介于-10%～+10%。
• 卖出：预期未来12个月内，股价表现弱于大盘10%以上。

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