20170618-广发证券-物业管理行业16年跟踪分析：整体高增速，传统业务依然是主体_19页-1mb

物业管理行业16年跟踪分析总结

核心内容概述

本报告分析了2016年中国物业管理行业的发展情况，指出行业整体呈现高增速态势，传统业务仍是主要收入来源，但创新模式和智能化建设正推动行业升级。行业集中度逐步提升，TOP10企业市场占有率达10.18%，较上年增长2.54个百分点，显示强者恒强的格局。同时，社区O2O和新技术应用成为行业增长的新引擎。

主要观点

行业集中度提升，传统业务稳固

• 市场规模：2016年末全国物业管理面积为185.1亿平米，百强企业市场占有率达29.44%，TOP10企业市场占有率达10.18%，较上年提升2.54个百分点。
• 增长趋势：百强企业管理面积均值为2725.09万平米，同比增长15.40%，连续三年复合增长率达25.6%。TOP10企业市场占有率年复合增速达20.4%，超过百强企业同期增速4.65个百分点。
• 区域分布：百强企业在一线城市管理项目占比21%，二线城市占比最高达44%，三四线城市占比35%，显示企业逐步向二线城市拓展。

行业收入及成本：传统结构维持，利润率小幅上升

• 收入情况：2016年百强企业营业收入均值达6.28亿元，同比增长16.10%。其中，物业管理服务占比82.72%，多种经营收入均值为1.09亿元，同比增长19.98%，贡献度为17.28%。
• 盈利情况：百强企业2016年平均净利润为4579.8万元，同比增长16.90%。基础物业服务净利润均值为2782.07万元，同比增长3.05%；多种经营净利润均值达1796.91万元，同比增长47.62%，增速显著。
• 成本结构：2016年百强企业平均营业成本为4.95亿元，营业成本率78.77%，较2015年下降1.19个百分点。人力成本占比53.43%，较2015年下降3.36%，显示成本结构优化趋势。

创新模式助推行业升级

• 智能化投入：2016年百强企业智能化投入均值达478.06万元，同比增长79.45%。2013-2016年智能化投入均值四年复合增长率达60.65%。
• 社区O2O：社区O2O行业处于探索阶段，具备开放平台模式和封闭自营模式两种主要服务模式。其发展依赖于移动互联网、物联网等技术的融合，但行业仍面临服务质量把控和成本管理的挑战。

新技术与物业深度融合

• 技术驱动：移动互联等新技术推动物业服务质量提升和业务效率优化，促进社区服务升级，为行业带来新的盈利空间。
• 平台输出：部分企业通过平台输出实现低成本扩张，如彩生活与13家企业达成战略合作，签约服务面积达3.74亿平米。
• 增值服务：绿城服务通过“幸福绿城”APP实现智能化管理，2016年增值服务收入达4.84亿元，同比增长74.8%，显著高于基础物业服务收入。

关键信息

项目结构与服务模式

• 项目类型：住宅项目占比最高，达73.21%；商业物业收入占比10.14%，办公物业收入占比14.82%，产业园区收入占比4.75%。
• 服务方式：住宅物业管理采用包干制和酬金制两种方式，酬金制毛利率为100%，更有利于企业利润提升。
• 收缴率与续约率：2016年百强企业平均物业服务费收缴率为94.10%，续约率为98.21%，显示客户黏性较强。

企业扩张与差异化战略

• 项目储备：2016年百强企业合同储备项目均值为68.5个，面积均值为227.59万平方米，同比增长31.70%。
• 外包趋势：超过七成百强企业将部分基础业务外包，清洁业务外包人数占比达60.89%，秩序维护业务外包人数占比20.60%。
• 差异化战略：部分企业如保利物业、中海物业等，通过整合资源、打造特色服务，如养老、旅游地产、产业新城等，提升竞争力。

风险提示

• 基础业务利润率低：传统物业服务利润空间有限，需依赖多种经营和技术创新来提升盈利水平。
• 社区O2O发展不确定性：该模式仍处于探索阶段，服务质量与成本控制仍是挑战。

结论

物业管理行业在2016年继续保持高增长态势，传统业务仍是主要收入来源，但智能化、社区O2O及新技术融合正在成为行业升级的重要驱动力。行业集中度逐步提升，TOP10企业增长速度快于百强企业，显示出行业向头部企业集中的趋势。未来，随着技术进步和市场拓展，行业有望实现更高质量的发展。