20170618-广发证券-物业管理行业16年跟踪分析_整体高增速_传统业务依然是主体_18页_1mb

房地产行业物业管理16年跟踪分析总结

核心内容概述

本报告对2016年物业管理行业进行了深入分析，重点探讨了行业集中度提升、收入结构、服务质量、创新模式以及风险提示等方面的内容，旨在为行业参与者提供有价值的洞察。

主要观点

行业集中度提升，传统业务稳固

• 截至2016年末，全国物业管理面积为185.1亿平米，百强企业管理面积占29.44%，较2015年提升1.02个百分点。
• TOP10企业市场占有率提升至10.18%，年复合增速达20.4%，超过百强企业同期增速4.65个百分点。
• 百强企业平均管理面积2725.09万平米，同比增长15.40%，连续三年复合增长率达25.6%。
• 在管项目数量均值为166个，同比增长7.59%，呈现持续增长趋势。

行业收入及成本：维持传统结构，利润率小幅上升

• 百强企业2016年营业收入均值达6.28亿元，同比增长16.10%。
• 物业管理服务占比82.72%，是收入的主要来源；多种经营收入均值为1.09亿元，同比增长19.98%，贡献度达17.28%。
• 基础物业服务净利润均值为2782.07万元，同比增长3.05%；多种经营净利润均值为1796.91万元，同比增长47.62%。
• 2012-2016年多种经营净利润复合增长率达37.61%，远高于基础物业服务。
• 百强企业平均净利润率为7.29%，同比下降0.14个百分点。

服务质量依旧是核心竞争力

• 物业服务费收缴率均值为94.10%，其中住宅物业收缴率最低，为92%。
• 平均续约率为98.21%，较2015年略有下降，但依然保持在高位。
• 一线城市物业费标准最高，达7.07元/平米，远高于二三四线城市。
• 服务质量提升有助于提高单位面积收入和利润贡献，是外延式发展的重要条件。

创新模式，助推物业管理行业升级

• 智能化投入持续增长，2016年百强企业智能化投入均值达478.06万元，同比增长79.45%。
• 2013-2016年智能化投入均值增长率逐年扩大，四年复合增长率达60.65%。
• 社区O2O模式逐渐兴起，各企业积极探索，竞争激烈。
• 社区O2O平台主要分为开放平台模式和封闭自营模式，各有优劣。

关键信息

行业规模

• 截至2016年末，全国物业管理面积达185.1亿平米。
• 物业管理行业市场规模已形成近万亿的市场。
• 住宅项目占比最高，达73.21%；商业物业收入占比10.14%，办公物业14.82%，产业园区4.75%。

收入结构

• 物业管理服务收入占比82.72%，多种经营收入占比17.28%。
• 住宅物业采用包干制或酬金制，酬金制毛利率为100%。
• 多种经营收入增速远超基础物业服务，成为盈利增长的重要来源。

成本结构

• 2016年百强企业平均营业成本为4.95亿元，营业成本率78.77%，较2015年下降1.19个百分点。
• 人力成本占比53.43%，较2015年下降3.36%，成本结构进一步优化。
• 清洁业务外包人数占比最高，达60.89%，绿化、设备维修养护和秩序维护分别占比12.20%、6.31%和20.60%。

智能化发展

• 智能化投入快速增长，是推动行业升级的重要手段。
• 智慧社区建设提升了运营效率和服务质量，成为企业竞争的新焦点。
• 绿城服务通过“幸福绿城”APP等平台实现智能化管理，增值服务收入增长显著。

多元化经营与战略

• 百强企业通过战略合作、收并购等方式扩大业务规模。
• 多种经营业务成为盈利增长的关键，如社区空间运营、社区金融等。
• 企业通过差异化战略提升竞争力，如保利物业整合资源打造养老产业链，彩生活聚焦社区O2O平台。

风险提示

• 基础业务利润率较低，影响企业盈利能力。
• 社区O2O行业发展存在不确定性，需谨慎评估其长期价值和市场接受度。

总结

物业管理行业在2016年呈现出集中度提升、传统业务稳固、收入结构多元化、成本结构优化以及智能化创新等发展趋势。百强企业通过提升服务质量、拓展业务范围、加强技术投入等方式增强竞争力，同时探索社区O2O等新模式。尽管行业仍处于初级阶段，但龙头企业梯队已初步形成，未来发展前景广阔。然而，基础业务利润率低和社区O2O模式的不确定性仍需引起重视。