20160617-申万宏源研究_香港_-物业管理行业展望_传统物业新蓝海_打造智慧社区_17页_1mb

传统物业新蓝海打造智慧社区 —— 物业管理行业展望总结

核心内容

物业管理行业正在经历快速的发展和转型，随着互联网技术的渗透以及增值服务的多元化，行业正逐步从传统的服务模式向智慧社区方向迈进。行业整合趋势明显，越来越多的物业管理公司通过资本市场融资，推动区域和全国范围内的并购整合。同时，物业管理公司通过技术升级、劳务外包等方式有效控制成本，提升服务效率。

主要观点

• 行业整合加速：2016年至少有两家物业管理公司将在港交所上市，推动行业整合。
• 收费模式差异：行业主要采用酬金制和包干制两种收费方式，其中酬金制毛利率接近100%，而包干制则取决于议价能力和成本控制。
• 增值服务兴起：020平台成为物业管理公司拓展增值服务的重要工具，彩生活、中奥到家等公司已推出相关平台。
• 市场前景广阔：随着城镇化率的提升和居民居住面积的增长，物业管理市场预计将持续扩大。
• 成本控制优化：通过技术升级和外包，行业整体成本控制能力有所提升，毛利率逐步改善。

关键信息

行业概况

• 中国物业管理行业高度分散，共有超过7万家公司，但仅有不到20家公司的合约管理面积超过5,000万平米。
• 80%的物业管理公司具有房地产开发商背景，20%为独立公司。
• 2014年排名前100物业管理公司管理面积达1,750万平米，相比2008年增长17%年复合增速。

收费模式对比

• 酬金制：物业费按固定比例（通常为10%）作为收益，其余用于开支，毛利率接近100%。
• 包干制：物业费全额作为收益，开支直接扣除，毛利率取决于议价能力和成本控制。
• 彩生活采用酬金制为主，其余公司多采用包干制。

增值服务发展

• 彩生活：截至2015年末，总合约管理面积达3.22亿平米，注册用户和活跃用户分别达200万和85.5万。
• 中奥到家：推出“爱到家”平台，覆盖第三方社区，截至2016年3月末覆盖2,870个社区。
• 增值服务收入占公司总收入的比例在0.5%至13%之间，其中彩生活和中奥到家表现突出。

市场体量预测

• 2015年物业管理市场体量为268亿平米，预计2020年将增长至328亿平米，年复合增速约4%。
• 2014年物业管理服务收入占公司总收入的平均比例为80%。

估值与评级

• 物业管理板块平均估值为13.3倍16年PE，2.6倍16年PB。
• 首次覆盖物业管理行业，给予超配评级。
• 彩生活（1778：HK）首次覆盖，给予买入评级。
• 建议关注中海物业（2669：HK）和中奥到家（1538：HK）。

成本与效率

• 2014年物业管理公司营业费用率下降至77.7%，人工成本占比超过一半。
• 大型公司营业费用率更低，排名前10公司平均为74%。
• 人均在管面积和人均产出均有所增长，2014年分别为5,406平米和10万元。

政策影响

• 2014年12月发改委取消住宅物业费上限，允许市场定价。
• 政策推动开放封闭小区，但短期内对行业影响不大。
• 物业管理费平均为2.07元/平米/月，相对稳定。

投资建议

• 投资者应关注物业管理行业未来的发展潜力，尤其是具有较强增值服务能力和良好成本控制的公司。
• 建议重点关注彩生活、中海物业和中奥到家等已上市或即将上市的公司。

结论

物业管理行业正经历从传统服务向智慧社区的转型，行业整合加速，增值服务成为新的增长点。随着成本控制能力的提升和市场需求的扩大，行业前景广阔，值得投资者关注。