中原地产_2018年上半年房地产市场总结及预判_76页_4mb

2018年上半年深圳房地产市场总结及预判

核心内容概述

2018年上半年，深圳房地产市场在强监管、防风险、调结构、稳市场的政策背景下，呈现出新房热、二手冷的格局。房地产开发投资增速加快，但房企资金紧张，融资难、成本高成为普遍现象。同时，租赁市场作为供给侧结构性改革的重要组成部分，发展迅速，但租金上涨压力依然存在。市场整体以“房住不炒”为主基调，政策调控力度持续加强，市场信心稳中有升。

主要观点

• 政策调控：深圳在上半年出台了“三价合一”和“二次房改”等重要政策，旨在打击高评高贷、违规炒房，稳定市场。
• 新房市场：新房市场热度持续，但供应紧张，部分项目开盘即售罄，成交均价保持平稳，但部分区域如南山、沙井等出现价格上扬。
• 二手市场：二手市场受政策影响，成交热度有所下降，但总体保持稳定。龙岗成为成交主力，价格洼地效应明显。
• 租赁市场：租赁市场发展迅速，但城中村收储改造导致廉价房源减少，租金上涨压力增大。
• 金融政策：金融政策围绕结构性去杠杆展开，信贷收紧，房贷利率上浮，市场资金紧张。
• 市场结构：市场整体呈现“限价”、“限购”、“限售”等政策升级，开发商集中度提升，市场供应向高品质、大户型倾斜。

关键信息

宏观政策

• 2018年上半年，政策调控密集，重点在于防范金融风险和结构性去杠杆。
• 多项金融政策出台，如定向降准、MLF担保品范围扩大等，旨在缓解市场流动性紧张。
• 住宅市场以“房住不炒”为主基调，政策引导市场向租购并举转型。

土地市场

• 2018年上半年土地成交面积同比增长33%，但成交金额大幅下降，主要受工业用地供应增加影响。
• 南山区和坪山区是主要成交区域，工业用地占比超过70%。
• 住宅供应主要集中在龙岗区和宝安区，住宅存量主要集中于这两个区域。

新房市场

• 2018年上半年新房成交129万平，环比下降16.3%，同比上升22.4%。
• 五区均价上涨，但全市均价维持稳定，主要由于龙岗和龙华成交占比增加。
• 龙岗大运片区和坪山片区成交最为火爆，壹城中心和万科臻山府等项目成为成交主力。
• 龙岗区新增批售面积32.5万平，占比全市最高。

二手市场

• 2018年上半年二手成交33704套，面积约276.9万平，同比小幅增长。
• 龙岗区为成交主力，宝安区和福田区紧随其后，核心区域如南山、福田成交占比高。
• 户型方面，60-90平刚需户型成交占比接近一半，45-60平户型成交占比上升。
• 250万以下房源成交占比下降，250-500万价段仍为成交主力。

商办市场

• 商办市场成交情况未详细提及，但整体受政策影响，市场供应和需求均有所变化。

租赁市场

• 租赁市场发展迅猛，全国大型发展商加快布局。
• 城中村收储改造加快，导致廉价房源减少，租金持续上涨。
• 租金回报率维持低位，1.53%，但市场对租赁需求增加。

豪宅市场

• 豪宅市场成交量有所下降，但新入市项目基本售罄。
• 南山区仍是豪宅成交主力，成交面积占全市62.1%。
• 万科臻山府以215套成交占据销量榜首。

公寓市场

• 公寓市场供应大幅下降，成交量增长主要来源于去年下半年入市项目。
• 45m²以下户型成交占比增加，成为市场主力。
• 100万-300万价段成交占比最高，达62.5%。

总结

2018年上半年深圳房地产市场在政策调控下保持稳定，新房市场热度持续，二手市场相对冷清。租赁市场发展迅速，但租金上涨压力大。市场整体向高品质、大户型倾斜，政策引导市场向租购并举转型。未来随着政策的进一步落实，市场结构将更加优化，租金和房价有望保持稳定。