中指院--2023上半年全国及粤港澳大湾区房地产市场分析与预判-37页_1mb

中国房地产市场“十四五”中期（2023上半年）分析与总结

全国市场表现

• 销售市场：全国商品房销售面积同比下降53%，住宅销售面积下降28%；但重点100城新建商品住宅成交面积同比增长105%。
• 购房情绪：居民对房价看涨预期走弱，房价下跌预期占比提升；6月居民计划半年内购房比例降至26.0%。
• 新开工与投资：房屋新开工面积同比下降243%，房地产开发投资额下降79%，市场整体处于下行通道。

粤港澳大湾区市场特点

• 政策方面：

  • 多地出台松绑政策，如广州取消安居房约束、深圳恢复“认房不认贷”、东莞下调首付比例至20%。
  • 各城市政策差异明显，核心城如深圳仍保留部分限制，二线城梯度开放（如佛山）。

• 土地及库存：

  • 上半年供地总规模同比下降，9个城市住宅成交面积同比降幅超20%，短期去化周期普遍较长。
  • 惠州、广州、江门去化周期分别达209/157/79个月。

• 销售及房企：

  • 重点企业中，保利发展、万科领先，广州地铁、深圳地铁表现黑马，特区建发因项目集中签约推高业绩。
  • 销售高线城市集中，TOP10企业半数销售额及以上来源于一二线核心区域。

政策趋势

• 中央政策：

  • “金融16条”延期实施，鼓励核心房企债务展期、优质项目配套融资。
  • 强调精准施策：降低购置门槛、保障刚需及改善性住房需求。

• 地方控制：

  • 实施“一区一策”差异化调控，如东莞调降首付比例、中山指定契税分区域征收规则。

市场未来预判

• 全国销售预期：

  • 悲观情形下，全年商品房销售面积低于13亿㎡；改善需求支撑性略降，但韧性仍存（38%），经济复苏对房市影响力上升。

• 粤港澳大湾区趋势：

  • 短期库存仍高，多数城市政策弹性强化，部分非核心区域库存压力大。

• 企业路径：

  • 百亿房企减少，头部企业坚持“稳销售、保交付、调结构”，多数集中资源于核心城市。

改善型需求结构性分析

• 2023上半年高总价段成交占比提升，深圳、广州、上海改善性住房成交明显增长。
• 房企产品升级趋势显现，配套提升成为竞争加码策略。

总体评价

当前全国房地产行业经历深度调整，主要由于供给过剩、消费信心不足、政策回暖力度有限以及结构性调控导致区域分化显著。展望未来，政策精准化、市场分化持续以及房企轻重并举是主要趋势方向。