2024-10-24-招商银行-10月17日五部门新闻发布会点评_房地产_止跌回稳_组合拳_5页_221kb

房地产“止跌回稳”组合拳总结

核心内容

10月17日，住建部联合财政部、自然资源部、中国人民银行、国家金融监督管理总局召开新闻发布会，围绕“促进房地产市场平稳健康发展”主题，提出“两个增加、四个取消、四个降低”的政策组合拳，旨在推动房地产市场止跌回稳。政策重点包括货币化安置、融资白名单扩容、取消部分限制政策、降低购房成本等，同时强调政策的落地实施和资金平衡。

主要观点

1. “两个增加”：推动城中村改造与融资白名单扩容

• 城中村改造货币化安置：

  • 首次在政策中明确提出，标志着房地产政策调整的进一步深化。
  • 安置方式从“房票”转向“货币化安置”，有助于加速存量商品房去化。
  • 住建部提出五项支持政策，包括区域分布、资金来源、税费优惠等。
  • 预计单套补偿金额约200-300万元，100万套对应总补偿金额约2-3万亿元。
  • 资金来源以政策性银行专项贷款为主，占比或超70%；财政支持资金包括棚户区改造支出和专项债。
  • 落地节奏和货币化安置比例存在不确定性，需持续关注。

• 融资白名单规模年底达到4万亿：

  • 目前已审批1.3万亿，计划至年末新增1.77万亿。
  • 贷款主要用于原有贷款展期，四季度发放量可能偏高，全年达到4万亿总体符合规律。
  • 保交房攻坚战持续推进，竣工面积降幅预计有所收窄。

2. “四个取消、四个降低”：优化存量政策，释放市场活力

• 取消政策：
  • 取消限购、限售、限价、普通住宅与非普通住宅区分标准。
• 降低政策：
  • 降低住房公积金贷款利率、住房贷款首付比例、存量贷款利率、“卖旧买新”换购住房的税费负担。
• 政策落地情况：
  • 高频数据显示，房地产销售在“银十”期间高能级城市表现回暖，一线城市新房成交同比增长52.5%。
  • 二手房成交亦有所回升，深圳表现尤为突出。

3. 专项债用于土地收储，进一步缓解流动性压力

• 财政部明确放开专项债用于收储土地，优先用于企业无力开发或不愿继续开发的住宅、商服用地。
• 自然资源部提出设立收购存量土地专项借款，为土地市场提供新的流动性支持。

关键信息

• 市场判断：当前房地产市场已进入三年调整期，开始筑底，住建部对止跌回稳充满信心。
• 政策目标：通过财政和金融手段，盘活市场需求，化解库存和风险。
• 政策挑战：
  • 城中村改造面临一二级分离模式下的成本收益不平衡问题。
  • 部分城市楼面价高于市场价，导致改造项目资金平衡难度大。
  • 房企参与意愿受房价预期疲弱影响，政策推进可能不及预期。
• 未来方向：
  • 需进一步优化政策落地机制，平衡各方利益。
  • 引入项目补贴和风险补偿机制，提高政策执行效率和覆盖面。

总结

本次政策组合拳聚焦于需求端和供给端的协同发力，通过货币化安置、专项债支持、取消限制政策、降低购房成本等手段，推动房地产市场止跌回稳。政策落地效果将直接影响市场走向，尤其需关注城中村改造和融资白名单项目的推进情况。同时，政策执行需兼顾市场化运作与广泛落地，未来或需引入更多支持机制以提升政策效果。