中国物管行业：多维增长高速赛道，增值服务再上台阶_50页_3mb

中国物管行业总结

核心内容

中国物业管理行业在“十四五”规划中首次被提及，标志着其战略地位的提升。政策支持将推动行业向规范化、市场化发展，提高覆盖率、质量和标准化水平。行业集中度有望进一步提升，大型、中型及小型物管企业均有机会在不同层面获得增长。

主要观点

1. 政策支持增强行业地位

   • 物业管理首次进入国家五年规划，政策催化剂充足，预计“十四五”期间将推动行业集中度提升。
   • 政策支持市场化定价及增值服务发展，为行业带来新的增长点。
   • 行业将向标准化、专业化发展，促进市场整合。

2. 行业规模持续高增，收入结构改善

   • 2020年物管企业合约面积、在管面积、收入、净利润同比增速均值分别为 $+42% / +52% / +43% / +74%$。
   • 社区增值服务收入同比增速达 $78.7%$，对收入贡献提升至 $16.1%$，非业主增值服务中第三方业务比例提升。
   • 虽然ROE有所下降，但优质企业仍具备良好的盈利能力。

3. 估值分化，龙头股更具吸引力

   • 大型物管企业估值相对乐观，平均21年PE为 $47x$，22年PE为 $31x$。
   • 中型物管企业估值相对饱满，25x 2年远期PE为较合适的估值。
   • 小型物管企业估值较低，但部分优质个股具备配置价值。

关键信息

• 行业集中度提升：2015-19年百强物管企业市占率由 $28%$ 提升至 $44%$，市场仍有较大集中空间。
• 政策影响：中央及地方政策密集出台，推动物管企业渗透率提升、物业费市场化、增值服务发展。
• 业绩表现：2020年物管企业收入和利润持续高增，其中社区增值服务增长显著。
• 估值分析：大型物管企业估值韧性较强，小型物管企业估值较低但存在超额收益空间。

投资建议

• 首选标的：碧桂园服务、中海物业、新城悦服务、宝龙商业。
• 中型物管企业：建议关注中海物业、新城悦服务、滨江服务等。
• 小型物管企业：银城生活服务为低估值高ROE标的，具备配置价值。

估值与盈利预测

风险提示

• 收并购市场价格过高；
• 增值服务增长不及预期；
• 人力成本上升超预期。

行业趋势与展望

• “十四五”期间，行业集中度有望进一步提升，百强企业市占率预计达 $60%$ 以上。
• 增值服务将成为推动行业增长的重要引擎，尤其是社区增值服务。
• 物管企业将受益于政策支持及市场扩张，估值中枢有望维持在较高水平。

企业评级与建议

• 碧桂园服务：给予“增持”评级，目标价86.90港元，对应22年PE为37.5x。
• 中海物业：给予“买入”评级，目标价8.76港元，对应22年PE为23.0x。
• 新城悦服务：给予“买入”评级，目标价32.00港元，对应22年PE为25.0x。
• 宝龙商业：给予“买入”评级，目标价32.80港元，对应22年PE为28.0x。
• 滨江服务：给予“买入”评级，目标价33.26港元，对应22年PE为18.0x。
• 银城生活服务：给予“买入”评级，目标价6.70港元，对应22年PE为12.5x。

结论

中国物业管理行业在“十四五”规划中迎来政策利好，行业集中度提升、增值服务发展、市场化定价将成为主要趋势。大型物管企业估值韧性较强，中型与小型物管企业亦有不同机会，优质小型企业具备超额收益潜力。整体来看，行业仍处于高成长期，具备长期投资价值。