20210416-中泰国际证券-中国物管行业_多维增长高速赛道_增值服务再上台阶_50页_3mb

中国物管行业总结

核心内容

中国物业管理行业在“十四五”期间迎来了政策利好，首次被纳入国家五年规划，标志着其战略地位的提升。行业将向规范化、市场化发展，推动服务覆盖率、质量和标准化水平的提高，同时为增值服务的发展提供政策支持。随着政策和市场环境的改善，行业集中度有望进一步提升，龙头企业将迎来更广阔的发展空间。

主要观点

1. 政策支持：

   • “十四五”规划首次提及物业管理，强调提升覆盖率、服务质量和标准化。
   • 政策支持市场化定价及增值服务，利好行业整体发展。
   • 政策推动老旧小区及非住宅项目纳入专业管理，提升行业渗透率。

2. 行业发展趋势：

   • 行业集中度将提升，百强企业市占率有望达到60%以上。
   • 中小开发商有动力委托规模开发商管理，提升项目竞争力。
   • 增值服务将成为企业增长的重要驱动力，收入占比持续上升。

3. 2020年业绩表现：

   • 22家主流港股物管企业合约面积、在管面积、收入、净利润同比增速均值分别为42%、52%、43%、74%。
   • 社区增值服务收入增速达78.7%，对收入贡献提升至16.1%。
   • ROE分化，大型企业仍具备较强盈利能力，小型企业存在估值修复空间。

4. 估值分析：

   • 大型物管企业平均21年PE为47x，22年PE为31x，估值韧性较强。
   • 中型企业平均21年PE为28x，22年PE为20x，估值相对合理。
   • 小型企业平均21年PE为13x，22年PE为9x，估值较低，但部分优质企业具备成长潜力。

5. 投资建议：

   • 首选碧桂园服务、中海物业、新城悦服务和宝龙商业，因其基本面稳健，估值合理。
   • 中型物业股中，建议关注滨江服务。
   • 小型物业股中，银城生活服务具备低估值与高ROE的配置价值。

关键信息

行业发展

• “十四五”期间，物业管理行业将受益于政策支持，渗透率和集中度有望进一步提升。
• 增值服务将成为企业盈利的重要来源，收入占比持续上升。
• 行业面临由上而下的政策传导机制，预计中央及地方将密集出台利好政策。

企业表现

• 碧桂园服务：行业龙头，具备强大的资源整合能力，目标于2025年实现千亿营收。预计21-23年收入CAGR为42%，净利润CAGR为45.3%。
• 中海物业：外拓发力，政企合作增强，预计21-23年在管面积CAGR为30%，收入CAGR为34%。
• 新城悦服务：具备较强的收并购和外拓能力，预计21-23年在管面积CAGR为40%，收入CAGR为37%。
• 宝龙商业：制定清晰的三年发展路径，目标实现商业出租率超95%，住宅合约面积超5000万方，增值服务收入占比超40%。
• 滨江服务：杭州高端物业代表，具备较强盈利能力，预计21-23年在管面积CAGR为43%，收入CAGR为48%。
• 银城生活服务：在江苏二手盘管理方面有突出表现，ROE较高，具备低估值与高ROE的配置价值。

估值与目标价

• 碧桂园服务目标价86.90港元，对应22年PE为37.5x。
• 中海物业目标价8.76港元，对应22年PE为23x。
• 新城悦服务目标价32.00港元，对应22年PE为25x。
• 宝龙商业目标价32.80港元，对应22年PE为28x。
• 滨江服务目标价33.26港元，对应22年PE为18x。
• 银城生活服务目标价6.70港元，对应22年PE为12.5x。

行业评级与建议

• 龙头股：估值相对乐观，具备较强的市场竞争力和增长潜力。
• 中型物业股：估值修复空间较大，建议关注。
• 小型物业股：估值较低，但优质企业具备超额收益潜力。

风险提示

• 收并购市场价格过高。
• 增值服务增长不及预期。
• 人力成本上升超预期。

财务数据摘要

行业前景

• 物管行业将进入高速、高质量发展期。
• 增值服务将成为企业盈利的重要来源，推动行业向多元化发展。
• 政策支持下，行业轻资产扩张和正现金流的特点将持续存在。

总结

中国物业管理行业在“十四五”规划中迎来政策红利，行业渗透率和集中度有望进一步提升。2020年，行业实现高速扩张，增值服务成为重要增长点。龙头企业如碧桂园服务、中海物业等具备较强竞争优势，估值相对合理。中型物业股中，滨江服务值得关注；小型物业股中，银城生活服务具备配置价值。整体而言，行业前景广阔，具备长期投资价值。