中国物管行业：多维增长高速赛道，增值服务再上台阶-20210416-中泰国际-50页_2mb

中国物管行业总结

核心内容

中国物业管理行业正迎来政策与市场双重利好，进入“十四五”规划的重点发展轨道。行业规模持续扩大，收入结构改善，盈利能力提升，尤其是社区增值服务表现突出。随着政策支持、市场集中度提升和企业战略转型，行业进入高速高质量发展阶段，优质企业估值具备较强韧性。

主要观点

• 政策支持：物业管理首次被纳入国家“十四五”规划，强调提高物业服务覆盖率、服务质量和标准化水平，政策环境持续改善，为行业带来长期利好。
• 行业集中度提升：2015-2019年百强物管企业市占率从28%提升至44%，预计“十四五”期间将进一步提升至60%以上。
• 规模与收入增长：2020年，物管企业合约面积、在管面积、收入、净利润同比增速均值分别为+42%、+52%、+43%、+74%，收入结构改善，社区增值服务收入增速达78.7%。
• 估值分化：大型物管企业估值相对乐观，中型企业存在修复空间，小型企业整体估值较低，但优质个股仍具配置价值。
• 投资建议：首选碧桂园服务、中海物业、新城悦服务与宝龙商业，建议关注滨江服务等小型优质企业。

关键信息

1. “十四五”政策亮点

• 物业管理首次进入国家五年规划，提升其战略地位。
• 政策支持市场化定价与增值服务发展，推动行业渗透率提升。
• 鼓励物业企业兼并重组，推动规模化、品牌化经营。

2. 2020年业绩表现

• 规模增长：合约面积/在管面积/收入/净利润同比增速均值分别为+42%、+52%、+43%、+74%。
• 收入结构优化：社区增值服务收入占比由12.1%提升至16.1%，非业主增值服务中第三方业务比例上升。
• 盈利能力提升：平均毛利率/应占净利润率分别达28.6% / 14.3%，较19年提升2.2% / 2.2%。
• ROE分化：2020年平均ROE为23.7%，较19年下降25.6个百分点，但部分优质企业仍保持较高ROE。

3. 行业估值与投资建议

• 大型企业：平均21/22年PE分别为47x / 31x，估值中枢有望维持在较高水平。
• 中型企业：平均21/22年PE分别为28x / 20x，存在估值修复空间。
• 小型企业：平均21/22年PE分别为13x / 9x，估值较低，但优质个股具备超额收益潜力。
• 新增覆盖个股：包括碧桂园服务（6098HK，“增持”，TP86.90港元）、中海物业（2669HK，“买入”，TP8.76港元）、新城悦服务（1755HK，“买入”，TP32.00港元）、宝龙商业（9909HK，“买入”，TP32.80港元）和滨江服务（3316HK，“买入”，TP33.26港元）。

4. 重点企业分析

• 碧桂园服务：行业龙头，有望提升市占率，目标价86.90港元，对应37.5x的22年PE，估值区间80.7-147.9港元。
• 中海物业：外拓发力，政企合作加强，目标价8.76港元，对应23x的22年PE，估值区间8.76-12.74港元。
• 新城悦服务：在关联企业支持、外拓、收并购能力方面表现突出，目标价32.00港元，对应25x的22年PE，估值区间26.8-39.1港元。
• 宝龙商业：明确三年发展路径，目标2023年商业出租率超95%，住宅合约面积超5000万方，目标价32.80港元，对应28x的22年PE。
• 滨江服务：杭州高端物管标杆，盈利能力突出，目标价33.26港元，对应18x的22年PE，估值区间31.9-41.4港元。
• 银城生活服务：江苏二手盘运营专家，ROE较高，目标价6.70港元，对应12.5x的22年PE，估值区间7.6-9.4港元。

行业趋势与前景

• 增值服务：将成为未来增长的重要引擎，社区增值服务收入占比有望进一步提升。
• 市场化定价：物业费定价趋于市场化，涨价空间逐步打开。
• 技术赋能：智慧物业平台和科技服务成为提升竞争力的重要手段。
• 行业整合：龙头物业企业通过并购扩大规模，提升市场占有率。

风险提示

• 收并购市场价格过高。
• 增值服务增长不及预期。
• 人力成本上升超预期。

财务数据概览

• 碧桂园服务：2020年总收入156亿人民币，净利润26.9亿人民币，预计2023年总收入451亿人民币，净利润82.4亿人民币。
• 中海物业：2020年收入65.5亿港元，净利润7.0亿港元，预计2023年收入158亿港元，净利润16.7亿港元。
• 新城悦服务：2020年收入28.7亿人民币，净利润4.5亿人民币，预计2023年收入73.3亿人民币，净利润13.2亿人民币。
• 宝龙商业：2020年收入25.0亿人民币，净利润4.0亿人民币，预计2023年收入33.7亿人民币，净利润5.8亿人民币。
• 滨江服务：2020年收入9.6亿人民币，净利润2.2亿人民币，预计2023年收入31.2亿人民币，净利润6.1亿人民币。
• 银城生活服务：2020年收入9.62亿人民币，净利润0.67亿人民币，预计2023年收入23.88亿人民币，净利润1.58亿人民币。

总结

中国物业管理行业在“十四五”规划背景下迎来政策红利，行业集中度持续提升，规模与收入增长显著，增值服务成为增长亮点。大型企业估值相对乐观，中型企业存在修复空间，小型企业估值较低但优质个股仍具配置价值。投资建议首选碧桂园服务、中海物业、新城悦服务与宝龙商业，同时关注滨江服务等小型优质企业。