同策研究院：2022Q1全国楼市政策分析及重点城市短期趋势预判_21页_1mb

近期全国楼市政策分析及重点城市短期趋势预判总结

核心内容

近期全国楼市政策整体呈现松动趋势，旨在恢复市场信心，支持刚需和改善型购房需求，缓解房企流动性压力，推动市场平稳运行。政策调整主要集中在贷款利率、首付比例、公积金贷款、限购限售及土拍规则等方面，部分城市已开始实质性放松。

主要观点

• 政策松动：各地陆续出台多项调控新政，包括下调房贷利率、降低首付比例、放宽公积金贷款政策、放松限购和落户限制、优化土拍规则等。
• 政策目的：从市场角度看，刺激购房需求，恢复市场活力；从房企角度看，缓解资金压力，防止违约风险扩散。
• 市场反应：政策出台后，部分城市市场出现回暖迹象，但整体仍处于低迷状态，购房者信心未完全恢复。
• 城市分化：高能级城市如一线、强二线需求支撑较强，市场反应更快；而低能级城市市场调整更为明显，去库存压力较大。

关键信息

贷款利率政策

• 2022年1月至3月，多地下调首套房贷利率至4.9%以下，部分城市二套房贷利率也有所下调。
• 北京、上海等城市房贷利率为2020年年中以来首次环比下降。

公积金贷款政策

• 多个城市提高公积金贷款额度，如宁波、成都、唐山等。
• 下调首付比例，如南昌、宁波、郑州等，部分城市降至20%。
• 优化贷款条件，如全面认贷不认房、提高高层次人才贷款上限等。

首付比例政策

• 首付比例普遍下调，如宁波、郑州、哈尔滨等。
• 部分城市对“无房无贷”购房者首付比例降至最低20%。

放松限购和落户政策

• 郑州是首个提出放松限购的二线城市，哈尔滨是首个放松限售的二线城市。
• 多个城市放宽落户条件，如天津、嘉兴、中山等。

土拍规则调整

• 多个集中供地城市调整土拍规则，如降低保证金比例、取消配建要求等。
• 青岛、武汉、重庆等城市增加土拍次数，提升房企拿地意愿。

其他政策

• 央行、银保监会：保障性租赁住房贷款不纳入房地产贷款集中度管理。
• 住建部：出台全国性商品房预售资金监管办法，优化资金使用。
• 财政部：明确年内不会扩大房地产税试点城市范围。

重点城市市场反应及趋势预判

土地市场

• 北京、合肥、厦门：土拍热度有所回升，部分地块溢价率提高。
• 青岛：土拍结果冷淡，多以底价成交，供地质量差。
• 福州：首轮土拍溢价率小幅增长，但流拍率较高。

住宅市场

• 上海：市场短暂空窗，但部分楼盘认筹成绩不俗，预计疫情结束后较快恢复。
• 苏州、南京：受疫情影响，市场停滞，未来可能出台更多放松政策以促进回暖。
• 杭州：市场短暂下滑，但需求支撑充足，去化率保持高位，预计较快回温。
• 宁波：贷款政策放松，但市场成交规模仍维持低位，短期内难以回升。
• 青岛：政策出台后市场温和回暖，但成交数据尚未明显改善，信心仍需恢复。
• 郑州：政策放松力度大，但市场成交数据尚未显现明显回暖，多数项目去化率不足35%。

市场趋势预判

• 政策端：地方政府宽松政策可能持续出台，尤其是对限购、限售等政策的放松。
• 市场端：短期内购房需求仍低迷，购房者观望情绪浓厚，市场成交可能维持低位。
• 城市端：高能级城市可能率先回暖，而低能级城市则可能继续下行，市场分化加剧。

总结

近期全国楼市政策呈现松动趋势，重点城市如北京、上海、杭州等市场反应不一，政策效果逐步显现。未来随着政策持续放松，高能级城市有望率先回暖，而低能级城市市场仍需时间调整。整体市场信心尚未完全恢复，短期内市场热度可能难以迅速提升。