906降准后楼市短趋势预判-同策研究院201909_12页_1mb

906降准后楼市短趋势预判总结

核心内容

2019年9月6日，中国人民银行宣布于9月16日全面下调金融机构存款准备金率0.5个百分点，并对仅在省级行政区域内经营的城市商业银行定向降准1个百分点。此次降准旨在支持实体经济发展，降低社会融资成本，释放约8000亿元（全面）和1000亿元（定向）资金。然而，尽管流动性有所宽松，房地产市场并未成为政策支持的重点。

主要观点

• 降准目的：支持实体经济，降低融资成本，而非直接刺激房地产市场。
• 房企融资受限：自2019年5月起，银保监会出台多项政策，严格限制房企融资渠道，房地产融资防火墙已筑。
• 政策基调明确：政治局会议多次强调“房住不炒”和“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，表明楼市调控政策将长期维持“以稳为主”的基调。
• 短期楼市趋势：2019年下半年市场将面临需求不足，房企可能加快推盘节奏并采取打折促销策略以“以价换量”，年底成交量或将出现“翘尾”现象。
• 土地市场预判：2020年第二季度，主要二线城市土地市场将出现复苏迹象，土拍热度回升，成为房企拿地的较好时机。

关键信息

降准详情

• 全面降准：2019年9月16日实施，下调0.5个百分点，释放资金约8000亿元。
• 定向降准：针对省级城商行，分两次实施，每次下调0.5个百分点，于10月15日和11月15日到位，释放资金约1000亿元。

流动性现状

• 自2016年以来，央行持续释放流动性，当前银行间同业拆借利率（如隔夜SHIBOR）处于历史低位，反映市场资金并不紧张。
• 降准释放的资金主要用于支持实体经济，而非直接流入房地产市场。

房企融资情况

• 2019年8月，40家典型房企融资规模仅为368.26亿元，环比下降近60%，表明房企融资仍处于紧缩状态。
• 降准后，房企融资改善有限，短期内难以扭转资金紧张局面。

楼市调控政策

• 2019年7月30日政治局会议重申“房住不炒”，明确房地产不是短期刺激经济的手段。
• 历史政策表明，房地产市场调控政策持续且严格，政策端与金融端均对楼市资金进行限制。

土地市场趋势

• 二线城市土拍溢价率周期滞后M1增速周期1-3个月，预计2020年第二季度将出现土拍复苏。
• 2019年第三季度仍是主要二线城市较好的拿地时机，房企应把握资金宽裕的窗口期。

商品住宅市场预判

• 2019年下半年，商品住宅市场将面临需求不足，房企可能加速推盘并打折促销。
• 2020年第二季度，伴随土拍复苏和新需求积累，市场有望逐步回暖。

降准资金流入楼市的可能性

• 由于房地产融资政策持续收紧，即使市场资金宽裕，也难以违规流入楼市。
• 降准资金主要用于支持制造业和实体经济，而非房地产行业。

结论

总体来看，2019年9月6日降准对房地产市场影响有限，楼市调控政策仍以“稳”为主，短期内市场将维持调整态势，而土地市场则有望在2020年第二季度迎来复苏。房企应关注政策窗口期，合理把握拿地时机，以应对未来市场变化。