20250712-天风证券-周观REITs_华夏华润商业REIT拟开启二次扩募_13页_1mb

华夏华润商业REIT二次扩募分析报告总结

一、核心动态

华夏华润商业REIT宣布启动二次扩募，将以5.37亿元收购杭州萧山万象汇、沈阳长白万象汇及淄博万象汇三个优质商业资产。此次扩募增强消费基础设施地域覆盖，分散了基金资产组合风险，并提升资产成长性。

二、一级市场与资产表现

市场表现

• 本周指数
  REIT总指数下跌1.68%，产权REITs指数下跌2.04%，经营权REITs指数下跌0.87%。
  REITs跑输沪深300 2.50个百分点，跑输中证全债1.57个百分点。
• 资产表现
  消费基础设施领跌（华夏华润商业REIT本周涨0.30%），仓储物流领涨（嘉实京东仓储REIT涨4.25%）。

行业相关性分析

• REITs与股票、债券、商品指数的相关性增强，尤其与沪深300、黄金的相关性在20日维度显著。
• 内部资产相关性较高，如产业园区与仓储物流相关性超0.7。

三、流动性分析

1. 成交额下降：
   本周REIT总成交额5.5亿元，MA5环比下降17.4%，主要因保障房、消费等类REITs成交大幅下滑。
2. 成交活跃度按类型：

• 交通基础设施成交最高，占比23.4%；
• 市政环保、园区基础设施成交低迷（环比分别下降42%和26%）。

四、估值与风险

估值评估

• 园区、仓储、消费类REITs估值参差不齐，中金中国绿发商业REIT、华夏大悦城商业REIT等一批头部基金会随二次扩募后NAV提升。
• 不同子板块估值分化显著，P/NAV在0.7-1.8倍，广州、郑州等地项目因溢价率低更具吸引力。

风险提示

• 销售端商业体满租情况与租金涨幅不确定；
• 二次扩募进度或入场时机影响基金整体规模；
• 背景资产价值波动带来定价风险。

结论

华夏华润商业REIT二次扩募具备积极意义，拓宽商业资产覆盖与管理能力，但需关注具体项目区域经济活跃度及扩募进度。投资者应从估值区间、分化力度和流动性变化角度综合研判，存在一定风险但机会凸显。