20250427-开源证券-REIT行业周报_首单权益型资产支持证券成功发行_发行市场持续活跃_16页_1mb

REITs 行业周报总结

核心内容概述

2025年第17周，REITs市场整体表现呈现波动，中证REITs（收盘）指数为858.24，同比上涨6.62%，环比下跌0.53%；中证REITs全收益指数为1058.94，同比上涨11.55%，环比下跌1.43%。尽管指数出现环比下跌，但2024年初至今累计上涨13.46%（收盘）和22.88%（全收益），超额收益分别为+3.09%和+12.51%。REITs市场交易规模显著增长，成交量达6.77亿份，同比增长23.32%；成交额达29.47亿元，同比增长39.67%。然而，近30日成交量同比下降20.99%，成交总额下降17.7%，平均换手率下降25.12%。

主要观点

• 市场活跃度提升：REITs发行市场持续活跃，本周共有13只REITs基金等待上市，其中中金亦庄产业园封闭式基础设施证券投资基金首发申请已通过，华夏凯德商业资产封闭式基础设施证券投资基金已受理。
• 首单权益型ABS成功发行：南方顺丰物流REIT成功上市，成为首单权益型资产支持证券（ABS）；中信证券-万国数据2025年第1期数据中心持有型不动产资产支持专项计划成功发行，标志着中国数字基础设施领域首单权益型ABS的诞生。
• 政策支持：广东等地出台政策，鼓励民间资本与国有资本联合参与重大项目投资建设运营，推动更多符合条件的民间资本项目发行基础设施REITs。
• 投资评级维持“看好”：分析师认为，在债券市场利率中枢下行压力下，“资产荒”逻辑继续演绎，REITs作为高分红、中低风险资产，具备较好的投资机会，维持行业“看好”评级。
• 板块表现分化：各REITs板块表现不一，保障房REITs单周下跌2.15%，但单月累计上涨3.44%；产业园区REITs单周跌幅最大，达5.07%；消费类REITs单周下跌1.02%，但单月累计上涨3.03%。

关键信息

REITs市场数据

• 中证REITs（收盘）指数：858.24，同比上涨6.62%，环比下跌0.53%。
• 中证REITs全收益指数：1058.94，同比上涨11.55%，环比下跌1.43%。
• 交易规模：成交量6.77亿份（+23.32%），成交额29.47亿元（+39.67%），区间换手率3.61%（-18.69%）。
• 近30日数据：成交量41.01亿份（-20.99%），成交总额181.08亿元（-17.7%），平均换手率0.75%（-25.12%）。

分板块表现

• 保障房REITs：单周下跌2.15%，单月累计上涨3.44%。
• 环保类REITs：单周下跌1.03%，单月累计下跌3.32%。
• 高速公路类REITs：单周下跌0.47%，单月累计下跌0.98%。
• 产业园区类REITs：单周下跌5.07%，单月累计下跌5.53%。
• 仓储物流类REITs：单周下跌0.75%，单月累计下跌2.27%。
• 能源类REITs：单周下跌2.23%，单月累计下跌2.45%。
• 消费类REITs：单周下跌1.02%，单月累计上涨3.03%。

首发基金

• 中金亦庄产业园封闭式基础设施证券投资基金：已通过，资产类型为园区基础设施。
• 华夏凯德商业资产封闭式基础设施证券投资基金：已受理，资产类型为商业资产。
• 南方润泽科技数据中心封闭式基础设施证券投资基金：已问询，资产类型为数据中心。
• 南方万国数据中心封闭式基础设施证券投资基金：已反馈，资产类型为数据中心。
• 华夏华电清洁能源封闭式基础设施证券投资基金：已反馈，资产类型为能源基础设施。
• 华泰紫金苏州恒泰租赁住房封闭式基础设施证券投资基金：已通过，资产类型为保障性租赁住房。
• 中金中国绿发商业资产封闭式基础设施证券投资基金：已问询，资产类型为消费基础设施。
• 中银中外运仓储物流封闭式基础设施证券投资基金：已反馈，资产类型为仓储物流。
• 创金合信首农产业园封闭式基础设施证券投资基金：已反馈，资产类型为园区基础设施。
• 中信建投沈阳国际软件园封闭式基础设施证券投资基金：已反馈，资产类型为园区基础设施。
• 建信建融家园租赁住房封闭式基础设施证券投资基金：已反馈，资产类型为保障性租赁住房。
• 华夏万纬仓储物流封闭式基础设施证券投资基金：已问询，资产类型为仓储物流。
• 建信金风新能源封闭式基础设施证券投资基金：已问询，资产类型为能源基础设施。

风险提示

1. 价格变动及运营风险：公募REITs价格波动及底层资产运营情况可能影响投资回报。
2. 调控政策变化：调控政策超预期变化可能导致行业波动加剧。
3. 资金入市不及预期：各类别资金入市进度可能影响市场活跃度和REITs表现。
4. 分派率不及预期：项目长期分派率可能低于预期，影响分红收益。

投资建议

分析师认为，REITs作为高分红、中低风险资产，在政策支持和资金入市预期下，配置性价比持续提升，板块具备较好的投资机会，维持行业“看好”评级。