固收看地产系列专题之三：新加坡与香港住房制度对比研究-20200920-华泰证券-27页_1mb

新加坡与香港住房制度对比研究总结

核心内容

本报告对比分析了新加坡与香港的住房制度，揭示了两者在住房供应、政策调控、土地与金融因素等方面的显著差异。新加坡通过“组屋为主，私宅为辅”的双轨制住房供应体系，成功实现“居者有其屋”的目标，而香港则因住宅用地短缺、政府干预不足、住房金融成熟等因素，导致房价高企，居民多选择租房。

主要观点

新加坡模式：“居者有其屋”

• 住房制度：新加坡实行政府主导的多层次、阶梯化住房供应体系，为不同收入阶层提供住房选择。
• 住房结构：截至2018年，约78.7%的居民居住在政府提供的组屋中，住房自有率超过90%。
• 三大机制：房屋建设、申购、流转机制是推动新加坡住房制度平稳发展的关键。土地征用制度和中央公积金制度为住房建设提供资金与土地支持，严格的申购资格审核和交易限制有效抑制投机行为。

香港特区模式：“居者租其屋”

• 住房结构：公营房屋与私人住宅平分秋色，但住房自有率不足50%。
• 住房问题：由于房价增长远超收入增长，居民购买力不足，租住成为主流。2018年，约50%的家庭选择租房。
• 土地与金融因素：住宅用地短缺、政府干预不足、“勾地”制度推高地价，以及成熟的住房金融体系和低房贷利率，共同导致房价高企。

关键信息

新加坡住房制度特点

• 土地征用制度：政府有权征用私人土地，确保充足的建设用地，且土地价格远低于市场水平。
• 中央公积金制度：覆盖广、强制性强，为居民提供低成本购房资金支持，降低购房门槛。
• 住房补贴与贷款：公积金补贴力度高，HDB贷款利率低，有效提升居民购房能力。
• 税收制度：实施差异化累进税率，对自住房屋实施低税率，抑制投机行为。
• 政府角色：住房政策具有连续性，政府通过调控机制保障住房市场稳定。

香港住房制度特点

• 住宅用地短缺：住宅用地增长幅度不及人口增长，导致房价高企。
• “勾地”制度：开发商承诺支付地价，政府据此决定土地出让，推高地价。
• 公营房屋政策：公营房屋建设初期主要面向灾民，后逐步扩大至中低收入群体，但供应量减少，轮候时间长。
• 住房金融成熟：低利率贷款和多样化的按揭方式，刺激居民杠杆购房，进一步推高房价。
• 政策连续性不足：政府在经济冲击下减少土地供应，导致房价持续上涨。

风险提示

1. 房地产税法落地时间超预期：可能对房地产投资产生显著冲击。
2. 房地产政策受宏观环境影响：政策调整可能引发市场波动，不利于长效机制的构建。

图表目录摘要

• 图表1-9：展示新加坡住房自有率、组屋占比、经济数据、住房类型结构等关键信息。
• 图表10-51：分析香港住房结构、居民收入与房价增长、土地供应、公营房屋轮候时间等数据。

结论

新加坡通过政府主导的住房制度、土地征用和公积金等机制，实现了住房市场的稳定与居民的住房保障。而香港由于土地资源有限、政府干预不足及成熟的住房金融体系，导致房价居高不下，居民更多选择租房。两者住房政策的差异，反映了不同国家在住房问题上的应对策略与制度设计。