联讯宏观专题研究：香港、新加坡和德国的住房制度比较研究-20170925-联讯证券-28页-2mb

香港、新加坡和德国住房制度比较研究总结

核心内容

本报告通过分析香港、新加坡和德国三种不同的住房制度，探讨了其住房体系如何在不同社会、经济和地理条件下实现“公私并存”的二元制住房体制。三种住房制度分别体现了“公私两手抓”、“公共性住宅为主”以及“租赁性住房为主”的特点，形成了各自独特的住房供给模式。

主要观点

• 住房是必需品还是奢侈品：住房作为基本生存需求，属于公共服务范畴，应由政府主导；而作为奢侈品，可以通过市场机制进行分配。
• 住房制度设计：各国根据自身人口、土地资源和经济发展情况，设计了不同的住房制度，以平衡供需、保障低收入群体和促进经济。
• 住房市场与财政收入：私人住宅市场对政府财政有重要贡献，而公共住房则承担保障低收入群体居住需求的责任。
• 住房政策对房价的影响：政府政策在一定程度上控制了房价，但市场供需仍是决定性因素。

关键信息

香港模式：“公私两手抓”

• 公共住房：
  • 公屋租金是私人住宅的六分之一，约50港币/平米/月，人均居住面积约12.8平米。
  • 申请条件：单身人士月收入不超过1.125万港币，总资产不超过24.5万港币。
  • 公屋申请人数持续增长，截至2016年有28.83万个家庭在轮候，平均轮候时间4.1年。
  • 有严格的退出机制，如家庭收入超过限额需缴纳更高租金或搬离公屋。
• 私人住房：
  • 房价涨幅超过50%，售租比高达400，远超国际合理范围。
  • 政府依赖土地财政，地价和地税占财政收入的20%左右。
  • 中小户型“上车盘”满足低收入家庭购房需求，平均售价15.6万港币/平米。
  • 金融支持：房贷可达90%，利率约2%。

新加坡模式：“公共性住宅为主”

• 公共住房：
  • 组屋价格每平米约5000新币，居民月均收入8666新币，房价收入比4.5，4.5年可购买一套组屋。
  • 执行共管公寓（EC公寓）价格为私人公寓的70%，收入上限为1.2万新币。
  • 有严格的申请和转售限制，防止滥用。
• 私人住房：
  • 私人公寓均价1.7万新币/平米，租金约10~20新币/平米。
  • 政府通过贷款政策和税收调控，限制房价过快上涨。
  • 有地私宅为高收入群体提供选择，购买需满足一定条件。

德国模式：“租赁性住房为主”

• 住房建设：
  • 住房供给充足，土地开发率高，人均居住面积约231.7人/平方公里。
  • 住房合作社和自建房是主要住房来源，政府提供补贴和限价政策。
• 租赁住房：
  • 租房率高达60%，租赁房供给多且价格稳定。
  • 租金管制：3年内涨幅不超过15%，超50%可入狱3年。
  • 合同储蓄制度（CSH）支持居民购房贷款，约35%居民使用此制度。
  • 政府不依赖房地产收入，而是通过发展制造业等产业获得财政支持。

横向对比

• 住房覆盖率：
  • 香港：31%居民居住在公屋或居屋，50%居住在私人住宅。
  • 新加坡：80%居民居住在组屋，20%居住在私人住宅。
  • 德国：60%居民选择租房。
• 收入与住房匹配：
  • 假设收入服从正态分布，香港居民收入中位数为15300港币，新加坡家庭收入中位数为8666新币，德国年收入中位数为4.38万欧。
  • 政府通过公共住房保障低收入群体，通过私人住房促进经济增长。

产业与财税格局

• 香港：
  • 服务业占GDP的89%，土地财政是重要收入来源。
• 新加坡：
  • 制造业占GDP的18%，同时发展批发零售业和服务业。
• 德国：
  • 依靠制造业和服务业，房地产不是主要财政来源。

风险提示

• 政策变动风险：各国住房政策可能因社会、经济变化而调整，需关注政策对市场的影响。

附录

• 中原城市指数：用于衡量香港房价变动情况。
• 分析师简介：李奇霖，联讯证券首席宏观研究员。
• 免责声明：报告内容仅供参考，不构成投资建议，投资者需自行判断。

总结

三种住房制度各具特色，反映了不同国家在住房供需、财政收入、产业结构等方面的差异。香港通过“公私两手抓”平衡住房市场，新加坡以公共住房为主，德国则以租赁为主。各国政府在住房政策中发挥了重要作用，通过财政和产业政策引导住房市场的发展，保障居民的居住需求。