20170925-联讯证券-联讯宏观专题研究_香港_新加坡和德国的住房制度比较研究_28页_2mb

香港、新加坡和德国住房制度比较研究总结

核心内容

本报告对香港、新加坡和德国三种住房制度进行了比较研究，分析了它们在住房供给、价格调控、租赁与产权分配等方面的差异。通过对比，总结出三种模式的核心特点：香港的“公私两手抓”模式、新加坡的公共性住宅为主模式、德国的租赁性住房为主模式。

主要观点

1. 住房制度的二元性：住房是基本生存需要，属于公共服务范畴；而高收入阶层的住房需求则可以通过市场机制解决。
2. 供需关系影响房价：供需失衡是导致房价上涨的主要原因，尤其是在土地供给有限、人口增长较快的地区。
3. 政府角色的重要性：政府通过政策调控、财政收入和补贴等手段，对住房市场起到关键作用，以实现社会公平和经济稳定。
4. 住房制度与产业格局密切相关：不同国家或地区选择不同的住房制度，与产业结构、财税政策、人口分布等密切相关。

关键信息

香港模式：公私两手抓

• 公共住房：

  • 公屋和居屋是主要形式，公屋租金约为私人住宅的六分之一。
  • 居屋售价为市场价的30%~40%，约31%的居民居住在公屋或居屋中。
  • 公屋申请需满足收入和资产限制，单身人士每月收入不超过1.125万港币，总资产不超过24.5万港币。
  • 2016年有28.83万个家庭在轮候公屋，平均轮候时间超过4年。
  • 有严格的退出机制，防止资源滥用。

• 私人住房：

  • 香港房价收入比为17，远高于合理范围。
  • 房价收入比高，导致购房门槛高，但“上车盘”和金融支持（如90%的房贷）降低了部分购房难度。
  • 房地产是政府的重要财政来源，占财政收入的20%左右。

新加坡模式：公共性住宅为主

• 公共住房：

  • 组屋占住房的80%，平均售价为5000新币每平米，价格低廉。
  • 组屋申请条件宽松，家庭月收入上限为12000新币，覆盖超过半数居民。
  • 有补贴和贷款支持，帮助居民购买组屋。
  • 严格执行转售限制和住房政策，防止炒房。

• 私人住房：

  • 私人公寓和有地私宅价格为组屋的3倍以上，但受政府调控。
  • 房价涨幅较小，租金增长平稳，政府通过政策抑制房价过快上涨。

德国模式：租赁性住房为主

• 住房建设：

  • 土地私有，自有住房来源包括自建、住房合作社和开发商。
  • 政府对房地产商进行严格限价，防止房价过高。
  • 住房合作社为低收入群体提供住房，有财政支持和贷款优惠。

• 租赁住房：

  • 租房率高达60%，供给充足。
  • 租金受政府管制，涨幅有限，保障居民居住稳定。
  • 租金占家庭收入的25%以内，政府补贴差额，增强租赁吸引力。
  • 人口分布均匀，城市化程度较高，有利于租赁市场发展。

横向对比

• 住房结构：

  • 香港：31%居住在公屋或居屋，50%在私宅，19%在夹屋。
  • 新加坡：80%家庭居住在组屋，20%购买公寓或有地私宅。
  • 德国：60%租房，40%拥有自有住房。

• 收入分布：

  • 假设居民收入服从正态分布，香港居民收入中位数为15300港币，新加坡家庭收入中位数为8666新币。
  • 政府通过住房政策实现收入再分配，促进社会公平。

• 住房与产业关系：

  • 香港依赖服务业，占GDP的89%。
  • 新加坡以制造业为第二大产业，占GDP的18%。
  • 德国注重制造业和租赁市场，促进经济均衡发展。

住房机制背后的产业与财税格局

• 政府政策目标：

  • 一方面提供公共住房保障低收入群体，另一方面通过私人住房促进经济增长。
  • 两种目标存在冲突，政府需通过“以公补私”或发展其他产业来平衡。

• 财政收入来源：

  • 香港：房地产是重要财政来源，占财政收入的20%。
  • 新加坡：通过组屋和私人住房的结合，实现财政收入与社会福利的平衡。
  • 德国：通过发展制造业和租赁市场，减少对房地产的依赖。

总结

三种住房制度各有特点，分别应对了不同国家或地区的人口、土地、经济和政策环境。香港通过“公私两手抓”实现了住房市场的均衡发展；新加坡以公共住房为主，兼顾私人住房市场；德国则通过租赁市场为主，保障居民居住稳定。这三种模式为不同经济背景下住房政策的制定提供了参考。