20171127-联讯证券-浦东金桥-600639.SH-_联讯房地产公司深度_浦东金桥_深耕租赁市场_房地产项目将于明年进入结转期_18页_1mb

浦东金桥（600639.SH）投资分析总结

核心内容概述

浦东金桥（600639.SH）是一家专注于金桥经济技术开发区开发、运营和管理的公司，其业务涵盖工业、办公、科研、住宅、商业配套的投资建设及后续出租、出售、管理等。公司具备成熟的开发与管理经验，租赁业务稳定增长，房地产项目预计在2018年及2019年进入结转期，为公司业绩提供支撑。分析师许晓雷对该公司首次评级为“增持”，目标价为19.1-19.5元，认为其受益于上海自贸港政策升级及经济复苏，具备长期增长潜力。

主要观点

• 公司背景：浦东金桥由上海金桥(集团)有限公司和上海国际信托投资有限公司发起设立，自1992年成立以来，已在上海证券交易所上市，拥有丰富的园区开发经验。
• 租赁业务表现：租赁业务是公司主要收入来源，2017年半年报显示租金收入6.31亿元，出租率稳定，尤其是住宅出租率高达96.75%，为公司带来稳定的归母净利润。
• 房地产项目进展：公司持有20万平方米土地储备，用于未来开发，同时碧云壹零项目预计2018年底和2019年进入结转期，将显著提升公司收入。
• 政策利好：上海自由贸易港升级，政策红利将促进租赁业务增长，公司位于战略要地，具备区域优势，有望受益于自贸港的发展。
• 财务预测：公司2017-2019年预计营业收入分别为15.65亿元、31.48亿元、37.17亿元，归母净利润分别为6.22亿元、8.33亿元、9.59亿元，EPS分别为0.55元、0.74元、0.85元。
• 估值分析：公司当前PE（TTM）为28.31X，低于近三年平均数和中位数，显示其估值处于相对低位，具备一定的投资吸引力。

关键信息

财务数据

项目与土地储备

• 租赁业务：公司拥有209万平方米已建租赁物业和123万平方米在建租赁物业，覆盖商用、办公、工业等业态。
• 房地产项目：碧云壹零项目（一期、二期）预计2018年底结转，其余期预计2019年结转，销售面积25万平方米。
• 土地储备：公司持有5块待开发土地区域，总面积20万平方米，均位于上海金桥地区。

市场表现与催化剂

• 股价催化剂：上海自贸港方案获得国家有关部委征求意见，预计政策放开将提升租赁业务表现；2018年底房地产项目进入结转期，带来业绩增长。
• 风险提示：房地产开发不及预期、国内外经济复苏不及预期、房地产调控政策风险。

附录信息

• 分析师信息：许晓雷，法国鲁昂大学硕士，联讯证券策略分析师，执业编号：S0300517100002。
• 联系方式：分析师电话010-64408587，邮箱xuxiaolei@lxsec.com。
• 研究团队：北京团队包括周之音（电话010-66235704，邮箱zhouzhiyin@lxsec.com）和林接钦（电话010-66235631，邮箱linjieqin@lxsec.com）；上海团队包括徐佳琳（电话021-51782249，邮箱xujialin@lxsec.com）。

投资建议

• 评级：首次覆盖，给予“增持”评级。
• 目标价：19.1-19.5元。
• 相对估值：公司2017E/2018E/2019E分别折价16.77%、23.89%、20.38%，较可比公司更具投资价值。

总结

浦东金桥作为一家拥有20多年园区开发经验的公司，其租赁业务稳健增长，房地产项目将在未来两年带来显著业绩提升。公司受益于上海自贸港战略升级及经济复苏，具备政策和市场双重红利。当前估值处于三年周期相对低点，具备投资潜力。分析师建议投资者关注其在2018年底及2019年的业绩增长机会，并给予“增持”评级。