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曼谷公寓市场第二季度总结 (2022 Q2)

市场亮点

• 开发商信心指数环比上涨 2.7 点，达到 49.8，表明开发商对项目开发持更积极态度。
• 新项目主要由大型开发商（ORIGIN、Sansiri等）开发，集中在曼谷郊区沿着MRT延长线的Pathum Thani、Nonthaburi和Min Buri区域。
• 反映市场需求的新公寓售价区间为 120-250万泰铢，平均售价略有上涨，总体平均销售价格上涨 0.3%。

供应情况

• 供应区域主要来自曼谷郊区（88%），其次是城市边缘（City Fringe，7%）和市中心（CBD，5%）。郊区平均售价为 4-7.5万泰铢/平方米。
• 供给稳定，但与去年同期相比增幅不大。

需求与销售率

• 预售项目表现差异显著，位于潜力地段、靠近便利设施和学校，并且价格合理的项目表现较好。
• 第二季度新项目每项目平均售出单位数高于一季度，但整体销售率有所下滑（环比下降 3.8%），部分项目显示出积极销售趋势。
• 销售率总体偏低（比第一季度下降 10.0%），尤其是在整体项目层面，单价高的单位销售良好（如 CBD 和 City Fringe 的顶层单位），反映出投资者快进快出的动机较强，真实需求（长期自住）相对疲软，且高生活成本对低收入群体形成制约。

价格

• 整体均价小幅上调，但幅度不大。郊区平均售价从去年同季上涨 6.0%，市中心上涨 6.8%。
• 看房价格约为开发商初始定价，平均销售价格变动不大。预期三季度因通胀和材料价格上涨导致的建筑成本增加，房价可能再上涨 2-3%。

市场展望

• 即使面临利率上升导致的借贷成本增加（泰国央行为抑制通胀延长了第三套房首付款优惠和抵押贷款利率上限 LTV），开发商预计仍会逐步推出新项目，策略包括高、低区项目并行开发。
• 地区发展潜力（如东海岸基础设施、郊区交通线路扩展、新兴高速路）也是吸引购房者的关键因素。
• 政府已注意到并试图寻找支持措施。
• 市场复苏的希望在于外国购买力的回归，这可能是推动市场更强势复苏的契机。
• 房地产开发商面临成本上涨压力，可能通过调整贷款政策（如减少首付比例、转移费用）来应对，这可能推高最终房价，并对房地产复苏产生影响。

总体评价

曼谷公寓市场第二季度在疫情后缓慢复苏背景下艰难努力复苏，面对通胀和建筑成本上升等挑战，但商人信心有所改善。供应主要来自郊区，需求仍以投资者为主，真实自住需求相对疲软。预期面面俱到但居民人数转扩，房价可能微涨。