20131118-安邦咨询-房地产行业_通讯_17页_3mb

报告摘要

房地产信托与市场动态分析总结

核心内容

房地产信托行业经历了超高速发展，但当前正面临增速放缓的转折点。信托公司因宏观调控政策、房地产市场风险以及流动性问题，对房地产信托项目变得更加谨慎，部分三四线城市项目已被直接否决。房地产信托产品的到期兑付风险逐渐显现，成为行业关注的焦点。

主要观点

房地产信托市场降温
- 信托资产规模突破10万亿，但房地产信托产品成立数量和规模持续下降，尤其在10月，房地产信托产品成立规模同比下降14.95%。
- 2013年10月房地产信托产品成立规模占总规模的28.92%，比上月下降5.86个百分点。
- 信托公司开始收缩地产项目，对城市风险进行综合评估，不再盲目扩张。
房地产市场整体趋势
- 10月全国70个大中城市中，69个房价同比上涨，房价涨幅集中在一线城市和少数二、三线城市。
- 北京、广东、四川等地房地产市场表现相对较好，商品房销售面积和价格均实现增长，但部分城市如广州、苏州等地出现调控压力。
房地产企业风险加剧
- 房企负债率创历史新高，截至9月末，上市房企资产负债率达76.1%，高负债与高利息成本导致利润空间压缩。
- 房企拿地热情高涨，前10月十大标杆房企购地金额达2387亿元，远超2012年全年数据，但融资渠道受限，未来可能面临资金链断裂风险。
房地产调控政策加码
- 一线城市如北京、上海、深圳、广州等相继出台限购、限贷、限价等调控政策，抑制房价过快上涨。
- 广州可能效仿北京做法，增加自住型商品房供应，以稳定房价。
- 杭州、南京等二线城市因库存压力较大，短期内可能不会出台严厉调控政策。
土地市场动态
- 土地价格高位运行，1-10月全国土地成交价款同比增长11.7%，土地均价上涨15.9%。
- 部分城市如苏州、北京等地减少住宅用地供应，以控制地价上涨，但刚需住宅供应不足，导致市场供需失衡。
海外房地产投资增长
- 中国企业海外房地产交易额创新高，前三季交易额达50亿美元，超过2012年全年数据，欧洲、美国、澳洲等市场成为主要投资区域。
市场风险与机会并存
- 房地产信托面临兑付风险，但金融类信托产品规模激增，未来可能成为信托业新的增长点。
- 部分城市如重庆、苏州等优质写字楼市场表现良好，租金上涨趋势明显。