20221217-国金证券-房地产行业研究_会议释放积极信号_支持力度或将加大_7页_897kb

房地产行业研究总结

核心内容

2022年12月16日召开的中央经济工作会议释放了房地产行业政策支持的积极信号，明确了房地产作为国民经济支柱产业的地位，强调了政策宽松的持续性。会议提出“支持住房改善”位于扩大内需的首位，显示出对房地产市场的重视。

当前房地产销售仍处于加速下滑阶段，国家统计局数据显示，2022年1-11月全国商品房销售额同比下滑26.6%，11月单月销售额同比下滑32.2%。这反映出行业基本面依然严峻，尽管供给侧政策已有所松动，但销售复苏仍是关键。

主要观点

政策支持方向

1. 支持住房改善：房地产作为支柱产业，政策将继续支持住房改善需求，推动市场平稳发展。
2. 保交楼是首要任务：会议首次明确提出“保交楼”，表明政策性银行和地方政府已推出相关措施，如专项借款和纾困基金，预计政策落地速度和效果良好。
3. 因城施策、房住不炒：中长期调控仍以“因城施策”为主，坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，推动行业向新发展模式转型。

新发展模式特征

1. 增存并重：从解决住房短缺转向提升住房质量与服务。
2. 租售并举：推动长租房市场建设，实现租购同权。
3. 区域差异：高能级城市面临有效供应不足问题，低能级城市则存在供给过剩，需因地制宜制定政策。

关键信息

政策背景

• 供给侧政策已实施“三箭齐发”（信贷、债券、股权）及保交楼专项借款，为房企提供融资支持。
• 需求侧政策预计将进一步宽松，包括四限政策放松、政府购房支持、贷款利率和额度调整、购房补贴及契税减免等。

投资建议

• 推荐房企：具备优质土地资源和良好产品服务力的房企将更受益于宽松政策，建议关注改善型产品为主的房企，如建发国际、绿城中国、滨江集团等。
• 看好头部央国企：在一二线城市布局较多的头部央国企，如中国海外发展、招商蛇口，也被看好。

估值情况

• A股地产公司：万科A、保利发展、招商蛇口、建发股份、滨江集团等均被给予“买入”或“增持”评级。
• 港股地产公司：中国海外发展、绿城中国、建发国际集团等也被推荐。
• 物业公司：贝壳、金科服务、碧桂园服务、华润万象生活、建业新生活、越秀服务、建发物业等均被给予“买入”评级。

风险提示

1. 政策反应钝化：宽松政策对市场信心提振不及预期，销售低迷可能持续。
2. 三四线城市恢复弱：一二线城市销售已有企稳迹象，但三四线城市成交量仍低位徘徊，恢复乏力。
3. 房企债务违约：若在宽松政策期间多家房企出现债务违约，将对市场信心造成更大冲击。

投资评级说明

• 买入：预期未来6-12个月内上涨幅度在15%以上。
• 增持：预期未来6-12个月内上涨幅度在5%-15%。
• 中性：预期未来6-12个月内变动幅度在-5%至5%。
• 减持：预期未来6-12个月内下跌幅度在5%以上。

行业投资评级说明

• 买入：预期未来3-6个月内行业上涨幅度超过大盘15%以上。
• 增持：预期未来3-6个月内行业上涨幅度超过大盘5%-15%。
• 中性：预期未来3-6个月内行业变动幅度相对大盘在-5%至5%。
• 减持：预期未来3-6个月内行业下跌幅度超过大盘5%以上。

特别声明

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