20230201-YY评级-地产微观速递（2023.Jan）_头部民企信用修复中_地产债普涨态势延续_2页_220kb

地产微观速递（2023年1月）总结

核心内容

2023年1月，中国房地产行业在政策支持下继续呈现信用修复和债券市场回暖的态势。随着央行等部门出台改善优质房企资产负债表的计划，融资端“四支箭”政策逐步落地，为房企提供了多渠道的融资支持。与此同时，部分出险房企也受到政策影响，市场情绪有所回升，但行业整体仍面临较大挑战。

主要观点

• 政策支持持续加码：政府通过“四支箭”政策，从信贷、债券、股权及内保外贷等多方面支持房企融资，尤其是对头部民营企业和出险房企进行重点扶持。
• 市场情绪逐步回暖：地产民企债券价格普遍上涨，市场情绪持续改善，但受疫情影响的“疤痕效应”仍在，行业反转仍需时间。
• 融资渠道逐步恢复：多家房企成功获得国有大行综合授信，部分房企通过中债增担保发行债券，境外融资也有所突破，如大连万达发行4亿美元债。
• 债务重组进展显著：部分房企如融创、华夏幸福、花样年等已公布或落实债务重组方案，包括“债转股+展期”等模式，显示出市场对部分房企的信心逐步恢复。
• 市场分化持续：尾部房企面临出清压力，而有生存希望的房企仍在积极应对债务问题，市场分化仍未结束。

关键信息

政策支持

• “第一支箭”：国有大行对复星、金茂、金地、绿城、越秀地产、华发股份等房企提供综合授信，复星获得120亿元银团贷款，为近期最大一笔民企贷款。
• “第二支箭”：中骏、新希望、雅居乐发行中债增担保中票，大连万达成功发行4亿美元债，复星高科、星河实业发行附信用保护凭证的债券。
• “第三支箭”：雅居乐港股配售约2.2亿股，净筹资约4.9亿港元；华发股份、陆家嘴等房企增发有序推进。
• “第四支箭”：碧桂园、越秀地产分别获“内保外贷”2.8亿美元、10亿港元，有效化解离岸债风险。

债券市场表现

• 价格走势：碧桂园、龙湖、万达、新城、远洋等重点房企债券价格普涨，其中碧桂园和远洋活跃券涨幅超过20%。
• 到期压力：存续债规模前三为碧桂园（约1,060亿元）、万科（约1,025亿元）、龙湖（约642亿元）。2023年内行权到期金额前三为碧桂园（472.5亿元）、万科（339.2亿元）、金地（214.2亿元）。

展期与违约情况

• 展期违约持续：时代中国官宣境外债违约，荣盛地产二展未通过后躺倒，红星美凯龙控股展期。
• 债务重组进展：融创、华夏幸福等房企境内或境外重组方案落地；花样年公布境外债重组方案；恒大两套境外债重组方案首次流出。

市场展望

• 行业反转仍需时间：尽管政策支持力度加大，但行业整体仍受疫情影响，需观察经营数据回升及房企主动融资能力恢复。
• 行情修复显著，机会窗口有限：市场情绪有所回升，行情修复明显，但整体机会窗口仍不显著，尾部主体出清趋势持续。

结语

2023年1月，中国地产行业在政策支持下逐步走出低谷，但市场分化依然明显，尾部房企出清压力较大。头部房企信用修复和融资渠道拓宽为市场带来一定信心，但行业整体复苏仍需时间。