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QDII基金研究—REITs基金及其投资价值简析总结

核心内容概述

REITs（房地产投资信托基金）是一种通过发行收益凭证汇集公众资金，由专业机构进行房地产投资经营管理，并将大部分收益分配给投资者的产品。其本质为一种资产证券化形式，具有流动性高、长期收益可观、分红稳定、分散投资风险以及抵御通货膨胀等显著特点。REITs的设立旨在降低房地产投资门槛，让更多普通投资者参与房地产市场。

主要观点

• REITs能够提供稳定的租金收入和资产增值收益，收益的90%以上需分配给投资者。
• REITs投资门槛低，且具备较高的流动性，适合长期投资。
• REITs的收益表现优于传统股票指数，尤其在长期投资中具有优势。
• REITs的分红比例高于其他投资品种，且收益结构更稳定。
• REITs与其他资产类别相关性较低，有助于分散投资组合风险。
• 在高通胀环境下，REITs的收益率往往能够超越通胀率，具有一定的抗通胀能力。

关键信息

REITs的分类

1. 按投资物业类型：住宅、写字楼、基建、购物中心、健康医疗、独栋别墅、快捷酒店、仓储、森林等。
2. 按盈利模式：
   • 权益型REITs：直接拥有并运营房地产，收入主要来自租金和资产增值。
   • 抵押型REITs：投资房地产抵押贷款或证券，收益来源为贷款利息。
   • 混合型REITs：结合权益型与抵押型，兼具租金与利息收入。
3. 按组织形式：
   • 公司型：具有独立法人资格，投资者为股东。
   • 契约型：类似公募基金，基金本身无法人地位。
   • 有限合伙型：由普通合伙人和有限合伙人组成，普通合伙人负责管理。
4. 按是否可赎回：
   • 开放式REITs：可按净值申购赎回。
   • 封闭式REITs：规模固定，只能在交易所交易。
5. 按募集方式及是否上市：
   • 公募上市型：占比59.26%。
   • 公募非上市型：占比29.63%。
   • 私募型：占比11.11%。

REITs的投资价值

• 流动性高：REITs在美国交易所上市，日均交易量达40~60亿美元。
• 长期收益可观：自1989年起投资美国权益型REITs，至2013年累计回报达1016.24%，优于标普500等主流指数。
• 分红稳定：REITs需将90%以上的收益分配给投资者，分红比例远高于股票指数。
• 分散投资风险：与其他资产类别相关性较低，有助于降低投资组合波动。
• 抵御通货膨胀：REITs投资的房地产资产和租金收入在通胀环境下具有保值增值功能。

国内REITs产品现状

• 我国尚未推出本土REITs产品，但投资者可通过QDII基金间接投资海外REITs。
• 目前共有4只QDII基金主要投资海外REITs：
  • 诺安全球不动产：主动投资，主要投资REITs，不投资抵押型REITs。
  • 鹏华美国房地产：主动投资，投资REITs及房地产行业股票。
  • 嘉实全球房地产：主动投资，投资REITs及房地产行业股票。
  • 广发美国地产指数：被动投资，跟踪MSCI美国REIT指数，投资比例不低于90%。

风险因素

• 房地产周期波动：REITs收益受房地产市场周期影响，短期内波动较大。
• 境外投资风险：包括汇率波动、税收政策变化等。

国内REITs基金概况

表格1：国内REITs基金基本资料

表格2：国内REITs基金收益率（截至2013/3/12）

总结

REITs作为房地产投资的一种创新形式，为普通投资者提供了参与房地产市场的渠道，具有较高的投资价值。其分红稳定、抗通胀能力强、流动性好等特点使其成为多元化投资组合的重要组成部分。在国内，投资者主要通过QDII基金进行海外REITs投资，目前已有四只相关基金，其中三只为主动投资，一只为被动投资。然而，REITs投资也面临房地产周期波动及境外投资带来的汇率、税收等风险，投资者需谨慎评估自身风险承受能力。