2022年房地产行业投资策略报告：破与立，静待拨云见日-20211203-长城证券-37页_1mb

房地产行业2022年投资策略报告总结

核心观点

长期视角

• 政策基调：房地产行业将围绕“房住不炒”及“稳地价、稳房价、稳预期”进行强监管。
• 行业影响：
  • 规模：资金面政策对行业规模产生利空影响，供给端管控（如三条红线、银行两集中）和需求端调控（如房贷利率、贷款规模、放贷速度）导致行业整体周转放慢，杠杆下降。
  • 盈利空间：核心城市新房售价受行政限价（预售证）影响，地价在完全市场化招拍挂情况下被严重蚕食（首轮土拍），但政府土地限价摇号有望改善盈利空间（二轮土拍），不过盈利仍由政府主导，预计维持相对合理水平。
  • 房地产税：在“共同富裕”背景下，房地产持有税推进可能加快，但政策基调仍保持平稳，细则将侧重遏制投机炒房，对基本住房的减免力度较大。

短期视角

• 政策底与基本面底：政策底基本确定，销售有望触底，资金来源有所改善，流动性紧张的房企有望“活下来”。但基本面底尚未明确，一季度销售同比仍有压力，房企面临明年初及展期还款压力，开工投资滞后，“活得好”仍具挑战。
• 政策调整：资金政策边际转松，销售有望改善，但政策方向未变，难以出现V型反转。
• 短期机会来源：
  1. 优质稳健龙头及央企国企，集中度提升，规模增长。
  2. 非核心城市精准布局，避免监管风险。
  3. 多样化拿地能力（如产业勾地、收并购）。
  4. 强成本管控能力（如建安成本、财务成本）。
  5. 政策微调（如想不想 vs 能不能）。
  6. 转型及多元化（如物业管理、商业开发）。
  7. 跌出来的机会（低估值）。

投资建议

• 短期：可关注龙头中的弹性标的，如保利发展；二线弹性标的如新城控股。
• 风险提示：
  • 疫情发展超出预期
  • 调控及信贷政策超出预期
  • 房产税出台超出预期
  • 销售不及预期

房地产板块行情回顾

2021年表现

• 整体表现：房地产板块持续低迷，截至11月累计下跌17%，在28个行业中排名第25位，跑输大盘超10个百分点。
• 月度表现：上半年仅2月和3月跑赢大盘，下半年8月、9月及11月有所回暖，但整体仍偏弱。
• 估值情况：板块PE TTM于7月末创历史新低，PB于11月初创历史新低，近期PE回升至10.56X，PB仍处低位。
• 个股表现：
  • 涨幅前十：西藏城投、ST新光、广宇发展等，以题材概念及转型股为主。
  • 跌幅前十：华夏幸福、蓝光发展、美好置业、阳光城等，主要受流动性危机影响。
  • 重点个股：仅中海系、华润系、合生创展等上涨，其余均下跌。

政策回顾

供给端

• 三条红线：2020年8月推出的三线四档规则，要求房企在资产负债率、净负债率、现金短债比等方面达标，过渡期至2023年底。
• 银行集中度管理：2020年12月出台房地产贷款集中度管理制度，将银行分为五档，限制房地产贷款及个人住房贷款占比。

需求端

• 居民杠杆率：2008-2020年快速上升，2021年起趋稳。
• 房贷利率：部分重点城市如上海上调首套房贷利率，二套房贷利率也有所上升。
• 信贷投放：央行和银保监会推动信贷政策适度放宽，部分金融机构对“红档”企业有息负债限制有所调整。

市场基本面展望

行业下行压力

• 投资：9月同比转负，10月降幅扩大至5.4%，为2016年以来首次连续两个月下降。
• 销售：7-10月连续同比为负，10月降幅超20%。
• 拿地：首轮土拍平均溢价率16.8%，二轮土拍平均溢价率降至4%，流拍率显著上升，国企央企优势凸显。
• 开工与竣工：开工自4月转负，7月后连续4个月达两位数降幅；竣工上半年回暖，9月后迅速转弱。

地产经济稳定器作用

• GDP拉动：疫情后房地产对GDP拉动明显，一季度拉动1.6个百分点。
• 地方财政：土地出让金占地方财政收入比重明显下降，反映房地产对地方财政的支撑减弱。

重点房企分析

估值情况

• 地产开发房企：大部分PE估值不到5X，PB不到1X，但商业开发类房企如龙湖、华润估值相对较高。
• 物管企业：如华润万象生活、碧桂园服务等PB估值高于30X，显示其相对估值较高。

公司风险

• 债务风险：恒大、华夏幸福、蓝光发展、世茂集团等房企出现债务风险及经营问题，部分企业销售及利润下滑。

研究员承诺与免责声明

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