房地产行业2020年度策略：房地产下半场，增量与存量并举东吴证券-28页_876kb

房地产下半场：增量与存量并举总结

核心内容概述

本报告分析了2020年房地产行业的发展趋势，指出行业将进入“增量与存量并举”的新阶段。核心观点包括：回归权益视角、市场分化、赛道切换、多元化融资、物管行业崛起、重视持续性收入等。整体市场格局趋于稳定，政策将保持微调，行业进入新的竞争阶段。

主要观点与关键信息

1. 展望2020：增量与存量并举

• 关键词一：回归权益视角
  市场对公司和行业的审视将回到权益视角，因为权益下的销售和拿地直接关系业绩，龙头公司更重视操盘能力。

• 关键词二：分化
  房企和城市将面临分化，区域性和中小房企难以进入行业TOP50，而政策调控和市场环境的差异将导致城市间发展路径不同。

• 关键词三：赛道切换
  房企将从扩张转向城市深耕，经营思路从追求规模转向重视毛利率和IRR。同时，城市布局也将发生转变。

• 关键词四：多元化的融资能力
  房企将积极拓展多元融资渠道，包括股权融资、债权融资、资产证券化、供应链融资等，以应对融资环境的收紧。

• 关键词五：物管行业
  物管行业具备消费属性，市场规模有望突破万亿，行业集中度将提升，龙头公司具备较强整合能力。

• 关键词六：持续性收入
  持续性收入（如租金）将成为房地产企业下半场的核心竞争点，高持续性收入企业将更受市场青睐。

2. 供应端：开工投资降温、竣工值得期待

• 新开工面积
  预计2020年新开工面积同比下降5%。土地溢价率下降反映了开发商对市场预期趋于谨慎。

• 房地产投资
  2020年房地产开发投资规模预计为13.69万亿元，同比增长5.3%。施工投资和土地购置费稳中略升。

• 竣工面积
  2020年竣工面积预计同比增长10%。虽然销售到竣工的时滞拉长，但政策调控和市场预期稳定使得竣工数据值得期待。

3. 需求端：一二线温和回升、三线下滑

• 政策调控
  房地产调控政策趋于稳定，政策执行力度达到历史最严格水平，尤其是限购和限售政策的广泛实施。

• 销售趋势
  预计2020年全国商品房销售面积同比下降2.2%，销售金额微升1.0%。一二线城市温和回升，三四线城市有所降温。

• 房价走势
  一二线城市房价预计涨幅4%，三四线城市房价涨幅0.9%。调控政策和供需结构变化将影响房价走势。

4. 物管行业：空间大、格局分散、具备消费属性

• 行业空间
  物管行业规模预计超万亿，住宅存量市场达321.90亿平米，物管费规模达9833亿元。

• 行业格局
  行业仍处于高度分散阶段，龙头公司如万科物业、绿城服务、中海物业等占据市场主导地位，但市场集中度有望提升。

• 行业优势
  物管行业轻资产、现金流好、不受政策扰动，具备消费属性。龙头公司具备更强的整合能力和融资渠道。

5. 投资建议

• 地产板块
  推荐一线龙头：万科A、保利地产、金地集团、招商蛇口；二线龙头：中南建设、荣盛发展、蓝光发展、华夏幸福；内房股：旭辉控股集团、中国金茂、世茂房地产、龙光地产、宝龙地产、合景泰富集团、金地商置、建发国际集团；建议关注融创中国、龙湖集团。

• 物业板块
  推荐绿城服务，建议关注永升生活服务、蓝光嘉宝服务、中航善达。

6. 风险提示

• 行业销售规模大幅下滑
• 按揭贷款利率大幅上行
• 房地产政策大幅收紧
• 房企资金成本大幅上行

总结

房地产行业在2020年将面临从增量到存量的转型，政策趋于稳定，市场分化加剧。物管行业因其轻资产、现金流好、具备消费属性而成为重点发展方向。投资方面，应关注资产质量高、融资成本低、持续收入高的房企和物管公司，以应对行业下行周期。