2024年第一季度欧洲生活市场投资趋势报告英文版-世邦魏理仕_12页_1mb

2024年上半年欧洲居住市场投资趋势总结

2024年下半年欧洲居住市场投资预计将显著增长，更多国家将效仿英国、瑞士、荷兰和丹麦的投资模式。新销售项目、BtR（Build-to-Rent）开发及现有资产组合的交易量有望提升，叠加大量可投资资本和投资者对错失机会（FOMO）的担忧，市场动能将增强，推动复苏。传统基金及此前不活跃的资本可能重新入市，使居住市场成为欧洲商业房地产中最大的资产类别。

荷兰的私有化策略引发显著投资增长，由于空置资产价格上涨，投资者倾向于单独出售单元以捕捉房价上涨红利。这一策略已占荷兰上半年收入产生型资产收购的85%，预计在更多市场（如丹麦）推广。英国和西班牙的市场份额也显著提升：英国占据欧洲居住市场投资总量的35.8%（较过去八年平均的17%增长），西班牙达到8.2%。这一增长得益于英国成熟的BtR市场及相对宽松的监管环境，以及西班牙对PBSA和BtR产品的强劲需求，表明其市场逐渐成熟。

2024年上半年欧洲居住市场投资总量同比增长6%，主要受第二季度64%的激增推动。预计下半年投资活动将进一步加速，受可投资产品管道扩展的影响。居住市场投资占比预计从20%升至30%（未来12-18个月），成为商业房地产的核心资产类别。尽管利率政策调整和资本价值波动仍存在不确定性，但市场对净初始收益率的稳定接受（自2024年3月未变）和租金增长预期（欧洲城市三年平均租金增幅约2.8%）将支撑资本价值回升。

外资流入恢复，尤其来自亚洲的资本。2024年上半年欧洲投资中约8%来自亚洲投资者，如Mapletree在英国和德国收购的8,200个PBSA单元。尽管暂未形成明显趋势，但亚洲投资者对欧洲居住市场的兴趣正在上升。同时，核心市场中的传统开放式基金表现迟缓，而单独账户（separate accounts）因更具灵活性和收益潜力而更活跃，部分ESG驱动的“影响力”策略也因注重可持续性和可负担性获得增长。

市场复苏迹象日益明显，尤其在意大利、葡萄牙等地的需求增长使投资总量已超越2023年上半年水平。未来六个月，更多国际资本可能流入法国市场，受益于投资机会的成熟。尽管当前资本市场价值仍面临挑战，但利率政策转向（如欧洲央行和英国央行预计年底进一步降息25-75个基点）和供需结构改善（租户需求强劲、供应增长有限）将逐渐缓解压力。

整体来看，欧洲居住市场正进入复苏阶段，投资活动从新开发项目转向成熟资产收购，外资回归增强市场信心，而私有化策略和多国布局将成为关键推动力。市场预计在2024年下半年迎来更广泛的活跃期，推动居住市场成为欧洲商业房地产投资的核心领域。

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