20130516-湘财证券-莱茵体育-000558.SZ-销售业绩有望释放_多元扩张或有突破_16页_1mb

莱茵置业（000558.SZ）深度研究报告总结

核心内容概述

莱茵置业（000558.SZ）是一家以房地产开发与销售为主要业务的公司，同时涉足商业贸易销售、物业管理和餐饮服务等领域。公司业务重心已从东北地区转向长三角重点城市，尤其是杭州，成为其核心市场。公司于2013年5月16日发布研究报告，投资评级为“增持”，目标价为4.60元，目标期限为6-12个月。

主要观点

房地产业务表现

• 业务重心转移：公司自2009年起将业务重心移向杭州，目前在杭州拥有多个房地产项目，总建筑面积达45.79万平方米，权益建筑面积33.42万平方米。
• 销售增长显著：2012年公司销售合同金额达到23.3亿元，同比增长143.47%；2013年销售目标为40亿元，1-4月已实现5亿元，预计全年销售目标有望实现。
• 项目交付与业绩释放：2013年多个项目交付，如莱茵铂郡、莱茵雅苑、莱茵美墅二期和瘦西湖唐郡三期，预收账款余额为89322万元，为2012年房地产销售营业收入的1.32倍，公司业绩保障性强。2014年三大项目集中交付，业绩有望爆发。

多元扩张与城市运营

• 矿产投资：公司于2011年收购华益矿业35%的股权，开启矿产投资领域。
• 园区开发：与南通沿海集团合作，成立南通莱茵达沿海园区发展有限公司，参与滨海园区的开发，未来业务发展空间巨大。
• 城市运营：引入外资战略合作伙伴，如瑞士狄信股份有限公司和泰州亨利房地产开发有限公司，共同推进城镇化开发和城市综合运营。
• 新能源布局：计划在杭州设立浙江莱茵达新能源发展有限公司，拓展新能源领域，培育新的盈利渠道。

关键信息

市场数据

• 总股本：630.27百万股
• A股流通比例：99.91%
• 第一大股东：莱茵达集团，持股50.07%
• 2013年5月14日收盘价：3.67元
• 目标价：4.60元（6-12个月）

财务预测

估值分析

• RNAV估值：公司重估净资产为24.38亿元，RNAV为3.87元，折价率4.90%。
• PB估值：2013年PB为2.29倍，2014年为1.88倍，2015年为1.52倍。
• PE估值：2013年动态PE为16.35倍，2014年为9.82倍，2015年为7.61倍。

投资建议

• 投资评级：增持
• 目标价：4.60元（6-12个月）
• 理由：公司2012年销售大幅增长，2013年推货量增加带来销售弹性，业绩有望逐步释放。同时，公司积极进行多元化扩张，城市运营或成为多元扩张的突破口。

风险提示

• 政策变动风险：房地产市场受政策影响较大，存在政策变动风险。
• 销售下滑风险：房地产市场存在销售下滑的可能性。
• 多元化扩张风险：公司多元化扩张可能带来经验不足和投资风险。

重点关注事项

• 政策变动：房地产政策变化可能对公司业绩产生影响。
• 销售下滑：市场需求变化可能导致销售不及预期。
• 国信证券上市缓慢：可能影响公司融资和市场表现。

结论

莱茵置业作为以杭州为中心、以长三角为重点的二线房地产开发商，其房地产业务表现突出，销售增长显著，项目交付保障性强。公司积极进行多元化扩张，寻求在矿产投资、园区开发、城市综合运营和新能源投资等领域突破。尽管公司估值不具明显优势，但基于其销售增长和多元化战略，给予“增持”评级，目标价4.60元。投资者需关注政策变动、销售下滑和多元化扩张带来的风险。