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互联网大潮下的中国房产市场分析（2017）

一、中国房产市场发展阶段回顾

1. 起步阶段（1991年）

• 房产市场开始市场化改革，政策松绑后出现局部热点。

2. 摸索阶段（1998年）

• 邓小平南巡讲话后，住房制度改革加快，海南房产泡沫破裂。
• 亚洲金融危机对房产市场造成冲击。
• 福利分房制度正式退出历史舞台。

3. 大幅发展阶段（2007年）

• 亚洲金融危机后，宏观经济改善，房产市场转暖。
• 土地规范化政策和投机炒作推动房价迅速攀升，2007年达到高峰。

4. 调整阶段（2008年）

• 受世界性金融危机影响，房产市场量价齐跌。
• 政府救市政策推动市场回温，逐步进入全面复苏阶段。

5. 多形态发展阶段（2014年）

• 严格调控后，一线城市和部分热点二线城市房价上涨。
• 三四线城市库存压力大，去库存任务艰巨。
• 房产中介与家装是产业链中与移动互联网结合较紧密的两个细分领域。

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二、房产市场与互联网的融合现状

1. 房产中介领域

• 移动互联网介入程度高于家装领域。
• 房产中介APP月活跃人数是家装领域的近4倍。
• 北京、上海用户活跃度高，深圳相对落后。

2. 用户偏好与使用场景

• 房产APP用户更偏好高端消费和家居家饰相关场景。
• 家居家饰与房产关联度高，但用户活跃度低，说明移动互联网重视程度不足。

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三、房产市场面临的问题

1. 流通环节仍以线下为主

• 互联网虽介入，但交易流程仍依赖线下操作。

2. 土地供应错配

• 一二线城市土地供应有限，难以支撑增量需求。
• 三四线城市土地供应充足，但库存高，难以有效转化为市场供给。

3. 政策影响显著

• 房产税全面开征是大概率事件，将推动存量房流通。
• 限购政策对一线城市房价上涨趋势影响有限。

4. 家庭结构变化

• 计划生育政策形成倒三角家庭结构，非自住房产成为潜在流通房源。

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四、房产市场的发展方向与趋势

1. 增量向存量市场转化

• 增量市场发展受限，存量市场成为重要增长点。
• 存量房价格由市场供需关系决定，政府干预减少。

2. 信息服务平台的建立

• 信息服务平台有助于提高交易效率和成功率。
• 信息不对称问题依然存在，需线上线下融合。

3. 专业化与信用体系

• 信息平台建成后，服务和专业性成为核心。
• 缺乏权威信用体系影响交易信任，需建立统一征信体系。

4. 增值服务与衍生市场

• 住宅改造、商业地产转型、租赁型住房等成为盘活存量资源的有效手段。
• “商改租”政策推动商业地产向租赁市场转型，但存在落地难题。

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五、存量市场中的机会与潜力

1. 中介租赁

• 个人租赁需求大，机构租赁需求增长。
• 自营式租赁模式潜力巨大。

2. 公寓运营

• 针对年轻白领的集中式公寓运营成为新趋势。
• 增值服务可提升客户满意度，降低退租率。

3. 信托管理与资产管理

• 存量市场将吸引更多金融业务，如信托、证券化等。
• 国内外房产托管需求增加，为专业机构提供机会。

4. 售后服务与衍生行业

• 物业管理、家具、装修、动产租赁等衍生服务与房产交易交叉融合。
• 大数据和互联网工具推动个性化、定制化服务发展。

5. 养老地产与主题公园

• 老龄化社会推动养老地产发展。
• 消费升级趋势下，主题公园等休闲娱乐项目潜力巨大。

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六、未来展望

1. 互联网与房产市场深度融合

• 信息服务平台、征信体系、金融工具等将推动房产市场效率提升。
• 线上线下融合将成为市场发展的重要趋势。

2. 产业链协同与创新

• 各行业需加强协同，形成信息闭环。
• 利用互联网技术挖掘用户潜在需求，推动市场创新。

3. 政策与市场双轮驱动

• 国家政策引导资源向实体经济倾斜。
• 存量市场的发展需结合政策与市场规律，形成良性循环。