2022-03-16-亿翰智库-宏观8P（第2期）_稳增长观察_高经济增长目标之下_地产政策何去何从_15页_1mb

2022年3月16日·亿翰智库宏观研究·报告总结

1. 核心观点

• 稳地产是“稳增长”的必然选择：
  2021年四季度GDP增速仅4%，投资对经济贡献率为-11.26%。地产作为支柱产业，持续低迷将显著拖累GDP目标（2022年5.5%）。财政纪律约束下，基建投资难有高增长，因此地产需企稳支撑经济。

2. 地产下行风险及政策必要性

• 经济层面：
  消费和出口承压，2021年出口拉动贡献率26.4%，消费85.3%，投资拖累明显。出口动能减弱、消费增速持续下滑，吸引政策聚焦地产。
• 行业层面：
  商品房销售自2021年8月起连续7个月负增长，接近2008年金融危机水平。行业失速风险与中央“以稳为主”的基调不符，需政策干预。

3. 如何稳地产？——“因城施策”多管齐下

• 供给端（保交付）：
  监管层推进烂尾项目处置，支持民营房企兼并收购与纾困，由国企补位，避免房企信用破裂引发的连锁风险。
• 需求端（分层放松）：
  • 二线城市先行试点：以郑州为范本，通过购房资格放开（如落户门槛降低）、购房补贴、首套政策执行等刺激核心区购房意愿。
  • 三四线城市全面放松：限购取消、首付比例下调、信贷支持扩大，释放刚性和改善性需求。

4. 房贷与政策驱动因素

地产短期波动的核心在于房贷。决策需同时提升三个层面：

1. 购房意愿：依赖宽松政策与市场信心恢复。
2. 购房资格：如郑州放宽落户限制、养老购房等。
3. 购房能力：央行可能在二季度降准降息，缓解信贷“塌方”。

5. 展望

• 时间线：预计地产销售于二季度企稳，三季度增速回正，投资下半年逐步回升。
• 风险提示：若政策效果不佳，或参考2015年“3.30”新政补充工具，一二线城市控风险，三四线城市宽松力度更大。