20220316-亿翰智库-宏观8P（第2期）_稳增长观察_高经济增长目标之下_地产政策何去何从__15页_1mb

稳增长观察：高经济增长目标之下，地产政策何去何从？

核心内容

本报告分析了当前房地产行业在“稳增长”目标下的重要性及政策应对方向。房地产作为我国经济的重要支柱，其持续低迷将对整体经济增长形成明显拖累。因此，稳地产成为稳经济的关键手段。报告指出，当前地产销售和投资均面临下行压力，政策需在供需两端发力，以推动行业回暖。

主要观点

1. 为什么要稳地产？

• 经济层面：2021年四季度GDP增速仅为4%，投资成为主要拖累项。房地产及上下游对GDP的贡献超过20%，在消费和出口增长乏力的情况下，地产开发投资需保持正增长才能实现2022年5.5%的经济增长目标。
• 行业层面：地产行业面临失速风险，政策出台有助于防止市场大起大落，回归正常增长区间。当前销售连续7个月负增长，接近2008年金融危机水平，行业亟需政策支持。

2. 如何稳地产？

• 供需两端双管齐下：政策将聚焦于解决房企交付问题和刺激购房需求。
• 销售是关键：销售资金来源中房贷占主导地位，房贷放量需居民购买意愿、资格和能力三方面共同发力。
• 政策效果预期：若政策效果不佳，不排除类似“3.30”新政的出台，二线城市将成为核心主力。

关键信息

2.1 驱动地产销售增长的因素

• 房贷是核心：2021年居民新增中长期贷款占商品房销售规模的37.36%，与销售面积增速高度相关。
• 历史经验：2014-2016年地产周期中，购房鼓励政策、限购放开、宽松信贷和流动性环境共同推动销售回暖。
• 当前环境差异：与2014年相比，居民加杠杆空间缩小，房企信用风险上升，政策需更加精细化。

2.2 政策展望

2.2.1 供给端：保交付，支持市场主体

• 化解烂尾楼风险：住建部强调要坚决处置债务违约引发的项目逾期交付问题。
• 国企入场：地方国企将在未来成为保交付的重要力量，部分央企和国企已在集中供地中参与。
• 保障房建设：多地计划“十四五”期间新增保障性租赁住房，预计2022年建设将加速，以缓解大城市青年租房压力。

2.2.2 需求端：控一线，拉二线，稳三四线

• 政策原则：坚持“房住不炒”和“因城施策”，根据不同城市能级进行差异化调控。
• 一线城市：仍以“控为主”，避免市场过度放松。
• 二线城市：预计以郑州为范本，出台购房资格放宽、购房补贴、公积金政策优化等措施。
• 三四线城市：限购政策将大幅放松，落户门槛降低，信贷政策也将更加宽松，以全面释放需求。

2.3 政策执行时间与效果

• 销售企稳预期：预计地产销售将在二季度逐渐企稳，三四季度增速回正，整体呈现“前低后高”趋势。
• 投资恢复滞后：地产销售领先开发投资约半年，投资企稳可能在下半年。
• 政策紧迫性：为避免信贷塌方，央行可能在二季度出台降准降息等宽松政策。

总结

房地产行业在当前经济环境下仍具重要地位，其稳定发展对实现经济增长目标至关重要。政策将从供需两端发力，以确保项目交付和刺激购房需求。需求端将坚持“房住不炒”原则，根据不同城市特点进行差异化调控；供给端将通过保交付、国企入场和保障房建设等手段缓解房企信用危机。随着政策逐步落地，地产销售和投资有望在2022年下半年逐步企稳，但政策执行效果仍需观察，且需持续宽松以实现稳增长目标。