20141124-广发证券-房地产行业_央行_降息抉择_地产_暖上加暖__13页_961kb

房地产行业总结

核心内容

2014年第47周，中国房地产市场整体呈现回暖趋势，成交面积和推盘量均有所上升。央行于11月21日宣布降息，对房地产市场产生积极影响，预计未来几个月成交量将持续回升，房价将在明年二季度止跌企稳。

主要观点

• 成交情况改善：整体房地产成交面积环比上升，一线城市成交面积环比增长19%，其中北京和上海分别增长31%和24%。部分二线城市如福州和厦门增长显著，而大连和吉林则出现下降。
• 区域差异明显：长三角和珠三角地区成交面积环比小幅上升，而环渤海地区整体小幅下降，但除大连外，其余城市均有所上升。北京、上海、广州、东莞、南昌、福州等城市的成交数据均有不同程度的提升。
• 库存压力仍存：全国15城市库存继续维持高位，但部分城市如北京库存小幅下滑，去化速度加快。上海库存保持高位，但去化趋势良好。
• 政策与市场联动：央行降息有助于降低购房成本，提振市场信心。同时，各地政策松动，如购房补贴、取消佣金限制等，进一步推动市场回暖。
• 市场预期积极：分析师认为，降息对成交量影响为中期，预计11月成交量将转正，12月及明年一季度将保持正增长。房价将在降息滞后效应后逐步回升。

关键信息

整体成交情况

• 一线四大城市：成交面积106万平米，环比上升19%。
• 部分二线城市：成交面积376万平米，环比上升7%。
• 区域表现：
  • 环渤海地区：除大连环比下降24%外，其余城市成交均上升。
  • 长三角地区：所有样本城市成交均上升。
  • 珠三角地区：深圳成交环比下降6%，广州和东莞成交分别上升10%和15%。
  • 中部及其他地区：整体成交上升，但部分城市如长沙出现下降。

整体库存情况

• 推盘力度加大：12大城市推盘量上升明显，去化速度加快。
• 库存数据：
  • 上海：库存保持高位，环比持平。
  • 北京：库存高位小幅下滑，去化速度加快。
  • 多地库存警戒线：克而瑞数据显示，北京、杭州、宁波、深圳、福州等城市的库存消化周期均超过15个月。

地产公司市场表现

• 广发地产组合：本周新增首开股份，组合保持不变。
• 重点公司动态：
  • 苏州高新：对子公司进行现金增资。
  • 格力地产：可转债发行申请通过。
  • 天地源：收购子公司股权及债权，推进“太白南路”项目。
  • 泛海控股：拟发行中期票据。
  • 云南城投：解除土地开发，融资及股权转让。
  • 金融街：回购股份以减少注册资本。
  • 宜华地产：停牌进行重大资产重组。
  • 莱茵置业：停牌筹划重大事项。
• 估值与投资评级：
  • 多家公司获得“买入”评级，如万科A、保利地产、金地集团、招商地产、阳光城、中南建设等。
  • 部分公司如世茂股份、泰禾集团、冠城大通等被给予“持有”或“谨慎增持”评级。

风险提示

• 成交修复改善不及预期。
• 降息影响存在滞后性。

图表索引

• 图1：一线/二线城市成交指数。
• 图2：环渤海/长三角/珠三角地区城市成交指数。
• 图3：中部/其他地区城市成交指数。
• 图4：库存指数。
• 图5：去化与推盘指数。
• 图6：重点覆盖地产公司股价周变动幅度。
• 图7：广发地产组合周度表现。
• 图8-19：重点城市商品房成交与去化情况。

行业评级

• 行业评级：买入。

分析师信息

• 乐加栋：首席分析师，复旦大学经济学硕士，五年房地产研究经验。
• 郭镇：分析师，清华大学工学硕士，两年房地产研究经验。
• 金山：研究助理，复旦大学经济学硕士，2013年加入广发证券发展研究中心。

投资评级说明

• 买入：预期股价强于大盘15%以上。
• 持有：预期股价变动幅度介于-5%～+5%。
• 谨慎增持：预期股价强于大盘5%～15%。
• 卖出：预期股价弱于大盘5%以上。

联系方式

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  • 广州市：广州市天河北路183号大都会广场5楼。
  • 深圳市：深圳市福田区金田路4018号安联大厦15楼A座03-04。
  • 北京市：北京市西城区月坛北街2号月坛大厦18层。
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