20220424-申港证券-房地产行业研究周报_基本面持续承压_政策调节需求迫切_13页_1mb

房地产行业投资摘要总结

核心内容

2022年3月房地产行业中观数据发布，显示各项指标均较1-2月下行，行业基本面承压。在“稳增长”政策背景下，房地产投资与销售市场持续低迷，政策调节需求迫切。分析师建议关注政策宽松，特别是“因城施策”在城市能级和放松力度上的提升，同时警惕房企资金风险与年报变脸。

主要观点

• 房地产投资承压：3月房地产开发投资完成额累计同比增速为0.7%，较上月下降3个百分点；单月同比增速为-2.4%，较上月下降1.9个百分点。土地购置费及建安投资双弱，导致房地产投资进一步下滑。
• 销售市场低迷：商品房销售面积及销售额3月累计同比分别减少22.7%、13.8%，单月同比分别为-26.2%、-17.7%，创2008年11月以来的最低水平。疫情进一步拖累市场需求，政策调控成为关键。
• 开发资金来源受压：房地产开发资金来源累计同比减少19.6%，其中按揭贷款和定金预收款单月同比连续4个月、7个月下行。国内贷款回落，自筹资金首次出现单月正增长，融资环境略有改善。
• 新开工、竣工、施工均弱：3月新开工面积累计同比减少17.5%，竣工面积减少11.5%，施工面积增加1%。新开工受房企拿地力度减弱影响，竣工受预售资金监管政策影响，施工则因疫情及新开工拖累而下行。
• 政策支持加强：央行与银保监会强调“因城施策”实施差别化住房信贷政策，支持房地产市场平稳健康发展。湖南常德出台“十五条”政策促进房地产与建筑业发展，包括契税补贴、提高公积金贷款额度等。
• 投资策略建议：优先选择经营稳健的龙头企业如保利发展、万科A、龙湖集团；关注产品导向的高品质房企如滨江集团、绿城中国；推荐地方国央企如建发国际、越秀地产；留意优质民企如旭辉控股、新城控股、金科股份的修复机会；代建领域推荐绿城管理控股。
• 市场表现低迷：申万房地产板块上周跌幅达-9.2%，PE（TTM）为10.28倍，PB（LF）为0.95倍，均低于近三年均值。
• 风险提示：销售市场下行压力持续，个别房企出现债务违约暴雷，需警惕资金风险。

关键信息

• 房地产投资：3月累计同比增速为0.7%，单月同比为-2.4%，土地购置费及建安投资双弱。
• 销售市场：3月销售面积及销售额累计同比分别减少22.7%、13.8%，单月同比分别为-26.2%、-17.7%，创历史低位。
• 资金来源：房地产开发资金来源累计同比减少19.6%，其中按揭贷款和定金预收款持续下行，自筹资金首次单月正增长。
• 新开工、竣工、施工：均表现疲软，新开工受拿地力度影响，竣工受政策影响，施工受疫情拖累。
• 政策动向：央行、银保监会出台政策支持房地产市场，湖南常德推出多项促进措施。
• 投资建议：优选稳健经营房企，关注民企修复机会，谨慎参与。
• 市场表现：申万房地产板块上周下跌9.2%，行业估值处于低位。
• 风险提示：销售市场下行，个别房企债务违约风险上升。

数据概览

• 30城新房成交面积：4月11日-17日单周同比为-19%至+106%，一线城市整体表现较差。
• 二手房成交数据：13城二手房成交面积单周同比为-37%，累计同比为-31%。
• 土地市场：100城土地成交面积累计同比为-13%，成交金额累计同比为-50%，溢价率1.79%。
• 行业估值：PE（TTM）为10.28倍，PB（LF）为0.95倍，均低于近三年均值。

评级与策略

• 行业评级：增持
• 投资策略：优先选择稳健经营的龙头企业，关注民企估值修复机会，谨慎参与。

总结

房地产行业在2022年3月面临多重压力，包括投资、销售和资金来源的全面下滑。政策宽松成为市场期待的重点，尤其是“因城施策”在不同城市能级上的差异化实施。尽管部分城市如北京、深圳、杭州、武汉等周度销售数据有所回升，但整体市场仍处低位。在“稳增长”背景下，政策调控显得尤为迫切，同时需警惕房企资金风险和年报变脸。投资建议聚焦于稳健经营的房企，关注民企修复机会，谨慎参与市场波动。