CAAD-数读地产11月刊-2019.11-30页_26mb

报告摘要

数读地产 | CAADAnalysis 11月刊总结

核心内容概述

本刊为2019年11月的中国首个房地产大数据月刊，由上海中估联信息技术有限公司主办，数据来源为中估数库，数据分析由中估联行200+城数据分析师完成，算法支持由中估联算法团队提供。报告涵盖了住宅、商业、办公及住宅租金价格指数，分析了全国重点城市住宅基价变化、土地价格泡沫指数（LBI）及市场活跃度与资金流动性指数，同时探讨了房地产行业面临的政策与数字化转型趋势。

主要观点

1. 市场动态

中估住宅指数：2019年11月全国重点城市住宅基价指数为156.7，同比上涨23.6%，环比上涨0.25%。一线城市平均环比上涨0.28%，二线城市平均环比上涨0.18%，三线城市平均环比上涨0.29%。
全国涨幅最大的城市：二连浩特环比上涨4.0%，降幅最大的城市为衡水，环比下降3.21%。
一线城市表现：北京和上海基价环比分别下跌0.16%和0.49%；广州微幅上涨0.03%，深圳上涨1.73%。
二线城市表现：东莞涨幅最高（1.82%），宁波（1.09%）和天津（0.31%）紧随其后。
三线城市表现：三线城市及以下等级城市中有38个城市环比上涨，平均涨幅为0.7%，18个城市环比下降，平均降幅为0.4%。

2. 指数计算模型

住宅指数：以2017年1月为基期，计算当期城市基价与基期基价的比值。
商业地产与办公指数：采用指数计算公式 $R(n) = (1 + a) \times R(n - 1)$，其中 $a$ 为样点价格涨跌幅的加权平均值。
住宅租金价格指数：以2018年1月为基期，计算方式与商业地产指数相同。

3. 土地价格泡沫（LBI）

LBI定义：LBI = $\frac{\text{真实楼面地价}}{\text{均衡市场楼面地价}} - 1$，反映出让地块地价泡沫。
2019年10月LBI分布：杭州、南京、武汉、广州等地地价泡沫较高，部分城市地价贡献率下降，表明地价泡沫有所缓解。
LBI值TOP10地块：南京、杭州、武汉等城市部分地块LBI值较高，说明这些地区的地价与市场均衡价存在较大偏差。

关键信息

1. 政策分析

公积金政策调整：多个城市调整公积金贷款额度、期限和手续，如徐州推行公积金贷款互认互贷，扬州、贵阳、嘉兴提高贷款额度，武汉、成都延长二套房贷款期限，有助于缓解刚需购房压力，但也抑制了投资投机行为。
落户政策松动：部分城市放宽落户条件，如三亚、南京、上海等地，吸引人才流入，释放购房需求。
政策基调：整体市场仍以“房住不炒”为主，政策调控持续发力，市场趋于平稳。

2. 市场趋势

市场活跃度：部分城市市场活跃度指数下降，如石家庄、杭州等，但仍有城市如太原、兰州等市场活跃度上升。
资金流动性：资金流动性指数整体下降，但部分城市如成都、武汉等略有上升。
楼市分化：房价上涨城市数量减少，市场分化明显，不同城市表现差异显著。

3. 数字化转型

行业挑战：房地产进入存量时代，房企面临去化和运营压力，同时政策收紧导致资金成本上升。
数字化机遇：数字化技术如大数据、云计算、VR看房等，为房地产行业提供新的增长点，有助于提升服务质量和效率。
行业转型方向：房地产企业应积极拥抱数字化，通过智能系统优化项目决策、客户管理及评估服务，实现从开发销售向资产运营的转变。

附表摘要

附表一：中估住宅指数（各城指标）

一线城市：北京、上海、深圳、广州基价指数分别为116.3、99.8、126.1、144.5，其中深圳涨幅最大，广州跌幅最大。
二线城市：南京、宁波、东莞等城市基价涨幅较高，泉州、佛山、惠州等城市则出现小幅下跌。
其他城市：廊坊、保定、柳州等城市基价指数较低，部分城市如杭州、南京地价泡沫显著。

附表二：LBI（土地价格泡沫）指数

LBI值TOP10地块：南京、杭州、武汉等城市部分地块LBI值较高，表明地价泡沫明显。
地价贡献率：杭州、南京、武汉等地地价贡献率较高，部分城市如广州、南昌、郑州等地价贡献率下降。

附表三：中估市场指数

市场活跃度指数：部分城市如石家庄、杭州、南京市场活跃度下降，而太原、兰州、大连等城市市场活跃度上升。
资金流动性指数：多数城市资金流动性指数下降，但部分城市如成都、武汉、重庆等略有上升。

总结

2019年11月房地产市场整体保持平稳，各地因城施策与“双向调控”影响明显。一线城市基价涨幅收窄，部分城市出现下跌；二线城市涨幅扩大，东莞、宁波、天津表现突出；三线城市中二连浩特涨幅最大，部分城市出现明显下跌。政策层面，公积金与落户政策的松动对市场有一定刺激作用，但“房住不炒”仍是宏观基调，市场整体趋于理性。数字化转型成为行业发展的新方向，有助于提升效率与服务质量，推动房地产向智慧化发展。

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