数读地产2019年09月刊-2019.10-28页_1mb

报告摘要

数读地产 | CAADAnalysis 09月刊总结

核心内容概述

本月刊聚焦中国房地产市场动态，分析住宅、商业地产及租金价格指数变化，并探讨土地价格泡沫、市场活跃度与资金流动性指数、旧城改造政策及其对房地产的影响，以及人口老龄化对房地产行业的挑战与机遇。

主要观点与关键信息

一、住宅价格指数

全国住宅价格指数（2019年·09月）：149.4，环比下降3.9%，同比上涨17.8%。
均价：27,482元/㎡
中位价：27,136元/㎡
住宅价格趋势：
- 一线城市基价平均环比上涨0.26%，其中深圳涨幅最大（0.5%）。
- 上海和广州环比止跌回升，分别上涨0.44%和0.23%。
- 北京基价小幅下跌0.11%，受政策调控和市场观望影响。
- 三线城市中，晋城涨幅最高（6.32%），保定跌幅最大（2.93%）。

二、商业地产价格指数

商业地产价格指数（2019年·08月）：168，环比上涨1.88%。
办公价格指数（2019年·08月）：109，环比下降0.25%。
重点城市商办价格环比指数：整体呈现区域分化，部分城市价格稳步上涨。

三、住宅租金价格指数

住宅租金价格指数（2019年·08月）：121，环比下降1.6%。
租金市场整体呈下行趋势，部分城市受政策调控影响明显。

四、土地价格泡沫（LBI）

LBI定义：真实楼面地价与均衡市场楼面地价的比值减1。
2019年08月重点城市LBI值：
- TOP10地块：杭州富阳区地块贡献率最高（92%），LBI值为81%。
- 地价泡沫：部分城市如南京、成都、昆明等地存在显著泡沫，LBI值为正值；而西安、兰州等地LBI值为负，地价相对合理。

五、市场活跃度与资金流动性

市场活跃度指数：反映城市成交量份额变化，部分城市如石家庄、杭州、厦门等指数上升。
资金流动性指数：反映城市成交价份额变化，部分城市如南京、成都、西安等指数下降。
市场趋势：整体市场活跃度和资金流动性受到调控政策和融资环境的影响，部分城市表现疲软。

六、旧城改造政策与影响

政策背景：旧城改造是城市更新的重要手段，旨在改善城市功能与环境。
对房地产的影响：
- 机遇：旧改项目可拓宽土地供给渠道，提升市场占有率和盈利模式。
- 挑战：需大量资金投入，建设周期长，且涉及拆迁安置问题。
未来趋势：旧改更注重投资有效性，避免重拆重建，强调提升城市综合竞争力。

七、人口老龄化对房地产的影响

挑战：
- 老年人收入减少，购房能力弱。
- 青年购房意愿强，但受经济压力影响，购房能力有限。
- 人口老龄化可能抑制房地产市场需求。
机遇：
- 政府出台多项支持政策，推动养老地产发展。
- 企业可探索养老地产，提供高品质、多样化服务。
建议：
- 开发商应结合政策，明确战略定位。
- 提高专业能力，完善盈利模式。
- 推动房地产企业升级转型，实现可持续发展。

数据亮点

1. 基价变化

全国重点城市基价环比涨幅为0.15%，较上月微增。
一线城市涨幅0.26%，二线城市涨幅0.15%，三线城市涨幅0.13%。
晋城涨幅最大（6.32%），保定跌幅最大（2.93%）。

2. 土地市场泡沫

杭州、南京、成都、大连等城市存在显著地价泡沫。
部分城市如西安、兰州、昆明等地地价相对合理。

3. 市场活跃度与资金流动性

市场活跃度与资金流动性指数呈现分化趋势，部分城市表现强劲，部分城市则明显下滑。

附录数据概览

附表一：中估住宅指数（核心20城）

城市	中估住宅指数	同比	环比	均价（元/㎡）
北京	116.6	-1.9%	-0.1%	58,189
上海	100.1	-2.7%	0.5%	50,891
深圳	122.6	2.0%	0.5%	54,845
广州	145.0	1.5%	0.2%	32,155
杭州	166.6	9.8%	1.4%	40,980
厦门	119.1	3.3%	0.7%	35,613
南京	122.6	/	0.0%	27,855
西安	183.3	-2.4%	-0.4%	11,379
东莞	111.6	-2.8%	0.1%	12,147

附表二：LBI（土地价格泡沫）指数

城市	CLBI值	地价贡献率	LBI值
杭州	81%	51%	81%
南京	16%	45%	16%
嘉兴	5%	46%	5%
成都	-9%	59%	-9%
大连	-10%	62%	-10%
珠海	-13%	79%	-13%
重庆	-15%	72%	-15%
武汉	-21%	53%	-21%
厦门	-25%	74%	-25%
昆明	-29%	49%	-29%

附表三：市场活跃度与资金流动性指数

城市	市场活跃度指数	环比	资金流动性指数	环比
石家庄	104.6	25.4%	133.4	33.0%
杭州	105.5	10.2%	100.3	0.1%
郑州	202.7	2.4%	199.1	6.9%
太原	96.6	22.7%	109.6	31.6%
上海	154.9	35.5%	122.3	28.8%
深圳	121.7	-14.1%	88.1	-12.1%
厦门	207.6	26.1%	234.7	71.3%
南京	70.5	-45.5%	56.1	-44.2%

总结

2019年9月，全国房地产市场整体趋于平稳，住宅价格指数环比小幅下降，但部分城市如晋城表现突出。商业地产价格指数略有上涨，办公价格指数微降。土地价格泡沫在部分城市显现，需警惕过热风险。旧城改造政策推动房地产市场升级，同时带来资金与建设周期的挑战。人口老龄化对房地产市场构成压力，但政策支持与企业创新为养老地产带来发展机遇。整体来看，房地产市场仍需在政策调控与市场需求间寻找平衡，实现可持续发展。

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