CAAD-数读地产2019年刊-2020.2-28页_23mb

2019年房地产市场分析总结

核心内容概览

2019年房地产市场在政策调控和经济环境的影响下，呈现出稳中有降的趋势。全国重点城市住宅、商业地产及办公市场的价格指数、租金价格指数和土地价格泡沫指数均反映出市场在不同区域和类型的分化。同时，房地产市场面临资金压力，行业洗牌加剧。此外，租赁市场规范发展成为政策重点，部分城市通过放宽落户政策吸引人才，对房地产市场产生一定影响。

主要观点

1. 房地产市场整体表现

• 住宅市场：全国住宅价格指数（2020年1月）为148.1，同比上涨30.6%，环比上涨18.7%。均价为27,243元/㎡，中位价为21,705元/㎡。
• 商业地产市场：2019年12月商业地产价格指数为170，环比上涨0.47%；办公价格指数为106，环比下降1.51%。
• 租金市场：2019年12月住宅租金价格指数为119，环比下降0.4%。
• 土地价格泡沫：LBI（土地价格泡沫指数）显示部分城市存在较高的地价泡沫，如南京、杭州、西安等。

2. 市场趋势与政策影响

• 政策调控：2019年房地产调控政策趋紧，坚持“房住不炒”原则，落实房地产长效管理机制，各地“因城施策”，抑制投机性购房。
• 土地市场：上半年土地市场回暖，下半年受调控影响降温。土地供应小幅增长，溢价率保持稳定。《土地管理法》修正案允许农村集体经营性建设用地入市，拓宽土地供应渠道。
• 融资环境：房地产融资监管持续从严，资金违规流入受限，行业融资渠道紧缩，投资增速边际放缓。

3. 2020年市场展望

• 房地产市场将持续承压：预计2020年调控政策仍将持续，房地产开发投资低速增长，市场以“稳”为主。
• 城市群分化：
  • 京津冀城市群面临调整压力，市场稳中有降。
  • 长江中游和成渝城市群市场疲软，但有望随着政策支持稳中略有回升。
  • 粤港澳地区受政策利好影响，市场小幅上涨。
  • 长三角城市群随着区域一体化政策出台，有望企稳回升。

关键信息

1. 基价定义与计算

• 基价来源：基于各地机构提供的存量房市场数据，采用案例加权平均法计算得出。
• 城市分类：
  • 一线城市：北京、上海、广州、深圳等。
  • 二线城市：厦门、杭州、南京、武汉等。
  • 其他城市：以主城区公寓住宅基价平均值为准。

2. 土地价格泡沫（LBI）分析

• LBI定义：通过真实楼面地价与均衡市场楼面地价的偏差来反映地价泡沫。
• LBI计算公式：
  $$
  \mathrm{LBI} = \frac{\text{真实楼面地价}}{\text{均衡市场楼面地价}} - 1
  $$
• 重点城市LBI值：
  • 南京CLBI值最高（18%），地价贡献率52%。
  • 太原、深圳、西安等城市CLBI值较低，部分城市地价泡沫显著。

3. 租赁市场发展

• 政策支持：中央多次强调发展租赁住房，六部门联合印发《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》，加强对租赁企业和中介机构的监管。
• 租赁企业挑战：
  • 传统租赁模式繁琐，长租机构如蛋壳、自如等更互联网化。
  • 租金贷业务占比不得超过30%，否则需于2022年底前调整。

4. 人才政策与市场联动

• 新一线城市放宽落户：如武汉、郑州、沈阳等城市，通过降低落户门槛吸引人才，促进区域发展。
• 人才流动趋势：2019年一线城市人才净流出率0.58%，更倾向于选择新一线城市。

数据分析与图表说明

1. 住宅价格指数

• 20城住宅价格指数：部分城市环比上升，如南京、杭州、西安；部分城市环比下降，如张家口、北京、广州等。
• 全国住宅价格走势：一线城市总体小幅上涨，二线城市和三线城市有所下降。

2. 土地市场表现

• LBI值分布：南京、杭州、西安等地地价泡沫较高，部分城市如昆明、石家庄地价泡沫显著。
• 地块市场泡沫：部分地块存在较高的泡沫，如南京、太原、杭州等。

3. 市场活跃度与资金流动性

• 市场活跃度：部分城市如合肥、福州、厦门活跃度较高，但多数城市活跃度下降。
• 资金流动性：资金流动性指数整体下降，部分城市如石家庄、成都、西安等流动性较弱。

结论

2019年房地产市场在政策调控和经济下行压力下保持总体平稳，但区域分化明显。一线城市市场相对稳定，二线城市和三线城市面临一定的去化压力。土地市场泡沫在部分城市较为严重，需警惕。租赁市场规范发展成为趋势，政策对租赁企业和中介机构的监管日益严格。2020年房地产市场预计将维持“稳”态，城市群分化趋势将进一步显现，政策将继续以抑制投机、促进健康发展为核心。