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数读地产 | CAADAnalysis 2019年6月刊总结

核心内容

本刊是中国首个房地产大数据月刊，由上海中估联信息技术有限公司主办，提供全国重点城市的房地产市场数据及趋势分析。内容涵盖住宅、商办、租金价格指数，以及土地价格泡沫指数、市场活跃度和资金流动性指数等，旨在通过大数据监控市场动态，为行业提供有价值的参考。

主要观点

1. 住宅市场

• 全国重点城市基价涨幅低位反弹，全国重点城市平均环比上涨0.51%，涨幅较上月扩大0.34个百分点。
• 一线城市基价均上涨，平均涨幅为0.44%，其中深圳、北京、上海涨幅分别为0.63%、0.51%和0.5%。
• 二线城市涨幅扩大，19个典型城市平均环比上涨0.72%，其中宁波涨幅最高，达3.24%。
• 三线城市涨幅最大，乌兰察布涨幅达4.19%，而台州则出现环比下降3.63%。

2. 商办市场

• 商业地产价格指数：2019年5月为174，环比上涨1.87%。
• 办公价格指数：2019年5月为111，环比上涨0.49%。

3. 租金市场

• 住宅租金价格指数：2019年5月为118，环比下降1.1%。

4. 土地价格泡沫

• LBI（土地价格泡沫指数）：2019年5月重点城市中，南京、兰州、成都、合肥、嘉兴等城市地价泡沫明显。
• PLBI（地块市场泡沫）：TOP10地块主要集中在太原、南京、兰州、成都等地，部分地块泡沫率高达93%。

5. 市场活跃度与资金流动性

• 市场活跃度：2019年5月重点城市活跃度指数差异较大，如石家庄下降40%，而福州上涨39.1%。
• 资金流动性：整体趋势为下降，如北京、上海等城市资金流动性指数环比下降明显。

关键信息

一、指数定义与计算方式

• 中估住宅指数：以2017年1月为基期，基期指数为100点，计算公式为 $D_n = \frac{P_n}{P_1} \times 100$。
• 中估商办指数：采用 $R(n) = (1 + a) \times R(n - 1)$ 计算，其中a为样点价格涨跌幅的加权平均值。
• 中估住宅租金价格指数：同样采用 $R(n) = (1 + a) \times R(n - 1)$ 计算。
• LBI定义：通过真实楼面地价与均衡市场楼面地价的比值减1得出，反映土地价格泡沫。

二、城市基价分析

• 基价来源：来源于各地机构每月提交的存量房数据，以物业分类基准价计算得出。
• 城市分类：
  • 一线城市：北京、上海、广州、深圳等，基价为全市公寓住宅平均值。
  • 二线城市：如南京、杭州、厦门等，基价为主城区公寓住宅平均值。
  • 其他城市：基价为主城区公寓住宅平均值。

三、长租市场分析

• 长租市场发展趋势：随着人口流动和家庭结构小型化，长租市场迎来发展机遇。
• 家庭分类与需求：
  • 微型户（1-2人）：价格低、交通便利、舒适品质、服务等为核心需求。
  • 小中大型户（3-7人及以上）：空间实用、居住舒适度为需求重点。
• 供给端分析：
  • 个人住房供给：散户、分散式公寓等。
  • 机构供给：集中式公寓、老年公寓等。
  • 运营商分析：
    • 一般业主：价格低、配套成熟。
    • 机构房东：小规模灵活运营。
    • 中介：合租、价格低。
    • 创业公司：轻资产运营。
    • 房企：土地+资金+品牌优势。
    • 酒店：高端客户渠道、服务经验丰富。
    • 政府：保障性住房，服务低收入群体。
• 市场格局：
  • 头部房企和酒店类运营商在高端市场占据优势。
  • 机构房东和中介在中低端市场竞争激烈。
  • 一般业主仍是中高端市场的主力。

四、养生地产趋势

• 2025年“置换生活”将成为新宠，农村将成为主要载体。
• 养生地产驱动因素：
  • 人口老龄化与医疗潜在需求。
  • 居民健康意识提升，推动养生支出增加。
  • 环境污染促使人们寻求健康生活。
  • 政策支持乡村振兴，为农村发展提供机遇。
• 农村发展养生地产的条件：
  • 交通便捷、自然环境优美。
  • 三权分置落实，促进农村土地入市。
  • 农村闲置宅基地和农房资源丰富，具备开发潜力。
• 未来运营模式：
  • 村级合并、镇级统筹规划。
  • 村集体为股东的联营公司运营。
  • 闲置用房改造为宜居住房。
  • 特色产业与养生地产融合发展。

附录数据概览

附表一：中估住宅指数（各城指标）

城市	中估住宅指数	同比	环比	均价（元）
北京	116.9	-0.5%	0.5%	58364
上海	99.3	-4.6%	0.5%	50493
深圳	120.2	1.7%	0.6%	53765
广州	144.9	3.8%	0.1%	32143
厦门	116.5	-1.0%	0.5%	34853
杭州	163.9	10.4%	-2.1%	/
南京	122.6	2.7%	0.7%	27856
青岛	199.8	4.6%	0.0%	27531
武汉	138.5	-3.7%	-0.2%	16565
郑州	115.3	1.8%	2.1%	13746
成都	156.1	-3.1%	1.9%	13210
南昌	142.2	14.3%	1.6%	11561
昆明	142.0	14.0%	2.9%	11014
长沙	142.5	8.2%	0.1%	9102
重庆	159.6	17.4%	0.8%	10616
太原	150.1	18.9%	0.3%	11140
南宁	155.7	13.6%	0.3%	10056
西安	184.5	1.9%	1.9%	11453
兰州	112.1	4.4%	1.8%	9960
宁波	134.9	6.7%	3.2%	20733

附表二：LBI（土地价格泡沫）指数

CLBI排名	城市	地价贡献率	CLBI值
1	南京	36%	50%
2	兰州	62%	34%
3	成都	67%	14%
4	合肥	56%	9%
5	嘉兴	56%	8%
6	珠海	80%	5%
7	杭州	111%	-8%
8	重庆	68%	-15%
9	大连	86%	-17%
10	武汉	56%	-19%

附表三：市场活跃度及资金流动性指数

城市	市场活跃度指数	环比	资金流动性指数	环比
石家庄	115.2	-40.0%	129.7	-18.0%
成都	47.0	-10.6%	48.4	-17.3%
杭州	61.8	-48.0%	63.9	-41.6%
郑州	209.0	9.1%	195.4	11.1%
太原	98.7	2.5%	104.4	-0.7%
福州	233.5	39.1%	251.8	30.8%
上海	139.6	-14.7%	117.8	-15.7%
深圳	200.2	53.3%	132.2	48.2%
长沙	108.4	-22.8%	99.3	-23.4%
昆明	158.6	-6.0%	146.2	-14.3%
武汉	100.4	-0.8%	89.0	-0.7%
厦门	219.6	1.8%	172.5	8.6%
南昌	84.7	-8.5%	94.3	-3.0%
青岛	60.2	1.3%	54.5	-4.9%
重庆	78.2	-20.8%	85.1	-22.5%
南京	80.1	-24.0%	59.5	-27.0%
合肥	230.5	-16.9%	230.5	-15.6%
广州	59.7	-21.0%	65.8	-18.1%
北京	211.5	157.0%	146.8	107.7%
西安	58.3	9.3%	69.1	1.8%
兰州	100.0	-5.8%	67.8	-4.9%
大连	137.7	-6.3%	135.6	-1.7%
乌鲁木齐	266.2	9.0%	252.4	5.4%
呼和浩特	129.9	-9.7%	128.3	-8.7%

结论

本刊通过详实的数据与分析，揭示了中国房地产市场在2019年6月的整体走势与细分市场变化，尤其关注了长租市场和养生地产的未来趋势。随着政策推动和市场发展，房地产行业正在经历结构性调整，未来的增长点将更多地集中在细分市场和农村地区。