CAAD-数读地产11月刊30页_26mb

报告摘要

数读地产 | CAADAnalysis 11月刊总结

核心内容概述

《数读地产—11月刊》是上海中估联信息技术有限公司发布的中国首个房地产大数据月刊，涵盖住宅、商业、办公及租金价格指数，以及土地市场、市场活跃度、资金流动性等综合数据，旨在通过数据监控市场动态，解读政策趋势，为房地产行业提供深度分析。

主要观点

1. 市场动态

中估住宅指数（2019年·11月）： 156.7，同比上涨23.6%，环比上涨3.5%。均价为28,062元，中位价为32,040元。
中估商办指数（2019年·10月）： 商业地产价格指数为171，环比下降0.61%；办公价格指数为106，环比下降1.23%。
中估住宅租金价格指数（2019年·10月）： 119，环比下降1.2%。
全国重点城市基价涨幅： 本月全国重点城市基价环比平均涨幅为0.25%，涨幅较上月扩大0.1个百分点。一线城市平均环比上涨0.28%，二线城市为0.18%，三线城市为0.29%。
涨幅与降幅突出城市： 二连浩特涨幅最高为4.0%，衡水降幅最大为3.21%。

2. 政策影响

公积金政策调整： 多个城市调整公积金贷款额度、期限及办理手续，旨在降低购房门槛，缓解购房者的还贷压力，同时也抑制投资投机性购房。
落户政策松动： 部分城市放宽落户限制，吸引人才，促进房地产市场发展，但部分城市面临市场下行压力，如三亚。
政策松动与楼市走势： 尽管政策有所松动，但“房住不炒”仍是主基调，楼市调控以双向调节为主，市场平稳是主流。

3. 市场趋势

房地产市场分化明显： 一线城市如北京、上海基价小幅下跌，而广州、深圳涨幅明显。
二线城市表现： 东莞、宁波、天津涨幅居前，主要受政策支持及区域经济发展推动。
三线城市： 二连浩特因政策利好及经济发展表现突出，而衡水则因市场低迷出现大幅下降。

关键信息

1. 指数计算方式

住宅指数： 基期为2017年1月，计算公式为 $D _ {n} = \frac {P _ {n}}{P _ {1}} \times 100$。
商办指数： 采用 $R(\mathsf{n}) = (1 + \mathsf{a})^{\star}\mathsf{R}(\mathsf{n} - 1)$ 公式计算，其中a为样点价格涨跌幅的加权平均值。
租金价格指数： 采用与商办指数相同的计算模型。

2. LBI定义与意义

LBI（土地价格泡沫指数）： 通过真实楼面地价与均衡市场楼面地价的比值减1计算，反映土地价格泡沫情况。
2019年10月LBI分布： 杭州、南京、西安等城市LBI值较高，显示地价泡沫风险较大。

3. 基价来源与计算

基价来源： 各地机构每月提交的存量房市场数据，采用案例加权平均计算。
城市分级： 一线、二线、三线及以下城市基价分别计算，其中北京、上海、广州、深圳等城市基价为全市平均值，其他城市为主城区平均值。

4. 土地市场趋势

土地成交数据： 各城市土地成交情况差异较大，部分城市如杭州、南京、西安地价贡献率高，显示土地市场活跃度。
土地市场泡沫： 重点城市中，部分地块LBI值较高，说明存在较大的地价泡沫。

5. 市场活跃度与资金流动性

市场活跃度指数： 以2017年1月为基期，计算城市成交量份额与基期的比值，再乘以基期指数。
资金流动性指数： 以成交价份额与基期的比值为计算依据，反映市场资金流动情况。

深度解读

1. 公积金与落户政策对楼市的影响

公积金政策松动： 城市之间公积金互认互贷、贷款额度调整、简化手续等措施，有助于释放购房需求，促进市场活跃。
落户政策宽松： 吸纳人才，降低购房门槛，但部分城市如三亚、南京、上海郊区因区域经济未达预期，面临市场压力。

2. 楼市未来展望

调控政策持续发力： “双向调控”成为主流，既加强市场监管，又适度宽松，维持房价稳定。
中央政策导向： 不将房地产作为短期刺激经济的手段，未来楼市将保持平稳发展。

3. 数字化转型

行业数字化趋势： 房地产行业面临转型压力，需借助互联网、大数据等技术实现智能化发展。
数字化应用： 包括智慧家居、智慧商圈、智慧营销、VR看房、CRM系统、大数据评估等，提升行业效率和服务质量。
数字化发展目标： 打造房地产数字化社会服务供应商，推动行业高质量发展。

综合数据

1. 土地成交与价格趋势

一线城市： 成交楼面价与成交土地均价趋势平稳。
二线城市： 土地市场活跃，部分城市如宁波、东莞表现突出。
三、四线城市： 土地市场波动较大，部分城市如衡水、乌鲁木齐出现下跌。

2. 个人与房地产开发贷款余额走势

个人贷款： 三年来持续增长，反映居民购房需求。
房地产开发贷款： 增长趋势放缓，显示市场调控效果明显。

附表数据概览

1. 附表一：中估住宅指数（各城指标）

一线城市： 北京、上海、深圳、广州基价指数及涨幅数据。
二线城市： 包括南京、厦门、石家庄、福州等，详细数据见表格。
其他重点城市： 包括廊坊、保定、舟山等，数据见表格。

2. 附表二：LBI（土地价格泡沫）指数

重点城市LBI值： 杭州、南京、西安、广州等地地价泡沫显著，部分城市如武汉、重庆、南昌等地价泡沫下降。

3. 附表三：中估市场指数

市场活跃度与资金流动性： 各城市指数差异明显，部分城市如石家庄、南京、杭州等市场活跃度与资金流动性下降，而成都、武汉等城市则有所上升。

总结

《数读地产—11月刊》全面展示了房地产市场在2019年11月的动态，强调市场分化、政策调控及数字化转型的重要性。在“房住不炒”的宏观背景下，房地产市场趋于平稳，政策松动不会对房价造成较大波动，而是通过双向调控实现市场稳定。随着数字化技术的深入应用，房地产行业正逐步向智慧化、高效化方向发展，为未来市场提供了新的增长点和转型机遇。

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