20220302-中达证券投资-内地房地产周度观察_从住建会议看行业政策走向_15页_480kb

内地房地产周度观察总结

核心内容

2022年内地房地产行业政策保持温和，注重“三稳”（稳地价、稳房价、稳预期）和“房住不炒”原则，同时加大对行业风险的管控力度，并加快保障性租赁住房建设和城市更新步伐。政策方向体现出对经济稳增长的重视、对居民住房需求的释放、对城市基础设施优化的推动。

主要观点

1. 市场调控政策温和，注重精准性

   • 住建部工作会议提出“继续稳妥实施房地产长效机制”，强调“精准调控”和“充分释放居民住房需求”。
   • 房地产对稳增长的作用被再次肯定，部分地方政策或进一步调整以应对房价下跌预期。

2. 房价下跌预期与政策调整相关

   • 居民对房价下跌的预期在2021年四季度再次上升，影响购房意愿。
   • 住建部坚决处置项目逾期交付风险，引导房价预期更趋平稳。

3. 保障性租赁住房建设加速

   • 保障性租赁住房建设的重要性提升，政策支持逐步完善。
   • 土地、资金、税费、水电气价格及金融政策均给予支持，目标为全年建设筹集240万套保障性租赁住房。

4. 城市更新向民生工程倾斜

   • 城市更新工作由规划向统筹推进转变，更注重民生工程和新型城市基础设施建设。
   • 重点包括城市管道老化更新改造、新型城市基建试点、老旧小区改造等。

关键信息

一、市场调控

• 政策重点：2022年住建部将“加强房地产市场调控”列为首要任务。
• 长效机制：从“建立和完善”到“全面落实”，政策持续保持连续性和稳定性。
• 风险处置：住建部对房企逾期交付风险高度重视，或推动相关措施出台。
• 居民信心：尽管收入信心有所回升，但购房意愿仍偏弱，与房企信用事件有关。
• 信贷改善：房贷利率及放款周期持续改善，但居民购房支出预期下降。

二、保障体系

• 保障性租赁住房建设：2022年相关表述提至第2位，成为政策重点。
• 政策支持：土地来源多样化、中央财政补助、税费优惠、水电气价格调整、金融支持（如REITs试点）等政策逐步完善。
• 人口流动：流动人口占比提升至26.6%，对重点城市住房保障提出更高要求。
• 租赁市场：北京、上海等核心城市住房租赁价格指数加速上升，显示租赁需求旺盛。

三、城市更新

• 工作重点：从完善城市规划向推进民生工程和新型城市基础设施转变。
• 民生工程：如燃气管道老化更新改造、适老化改造等，直接拉动经济增长。
• 老旧小区改造：2020年起全面提速，2022年更强调基础设施更新和城市品质提升。
• 城市规划：推动城市空间布局与产业发展规律相契合，注重内部空间效率提升。

风险提示

• 政策不确定性：调控政策及融资政策存在不确定性，可能影响行业表现。
• 宏观经济波动：经济波动可能对房地产企业经营造成影响。
• 疫情控制：疫情控制具有不确定性，可能对市场产生影响。

分析师声明

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评级说明

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  • 强于大市：相对指数涨幅10%以上
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总结

2022年房地产行业政策保持温和，以“三稳”和“房住不炒”为基调，注重释放居民住房需求、防控行业风险、推动保障性租赁住房建设和城市更新。政策导向与稳增长、人口流动、城市功能优化密切相关，为行业提供一定支撑，但也面临不确定性挑战。