城市规划专题报告：中国住房市值报告，2019-20191023-恒大研究院-16页_1mb

中国住房市值报告：2019年总结

核心内容

本报告由恒大研究院发布，旨在对2018年中国住房市值进行全面测算，并与国际水平进行对比，为房地产政策调整提供参考。报告指出，当前中国住房市值存在多种研究误区，通过科学方法对住房市值进行重新评估，得出更准确的数据，并分析其对经济的影响。

主要观点

1. 中国住房市值规模及结构

• 全国住房市值：2018年中国住房市值为321万亿元，是GDP的3.6倍，占股债房市值的71%。
• 年均增速：2000-2018年中国住房市值年均增长15.7%，其中房价上涨贡献了89%。
• 人均住房市值：从1.8万元增长至23万元，年均增长15.2%，高于人均GDP增速（13.8%）。
• 住房市值与GDP比例：从233%增长至356%，高于国际平均水平。
• 地区分布：
  • 东部地区住房市值占全国63.2%，但住房存量仅占37.9%。
  • 一线城市住房市值占全国25%，但住房存量仅占4.1%。
  • 三四线城市住房市值占全国44%，住房存量占76.1%。

2. 分省住房市值情况

• 沿海发达省份：广东、北京、上海、江苏、浙江、山东六省住房市值占全国51.4%。
• 住房市值与GDP比例：
  • 除宁夏外，其余省份均高于150%。
  • 北京、上海、浙江、福建、天津等8省超过330%。
• 人均住房市值：
  • 北京、上海、天津、浙江等8省人均住房市值高于30万元。
  • 重庆、湖北、山东等5省介于15-30万元。
  • 陕西、江西、四川等12省介于10-15万元。
  • 青海、贵州、甘肃等6省人均住房市值不足10万元。

3. 国际比较

• 住房市值总量：2018年中国住房市值为47万亿美元，高于美国（26万亿美元）、日本（10万亿美元）及英法德三国合计（28万亿美元）。
• 住房市值/GDP比例：中国为356%，高于美国（126%）、日本（208%）、德国（238%）、英国（320%）、法国（341%）。
• 人均住房市值：中国为3.3万美元，远低于美国（7.9万美元）、日本（8.1万美元）、英国（13.6万美元）、法国（14.1万美元）、德国（11.5万美元）。
• 住房资产占比：2018年中国居民家庭住房资产在家庭总资产中占比57%，高于英国（49%）、日本（37%）、美国（24%）、德国（22%）。
• 金融资产配置：中国居民金融资产配置占比为40.4%，远低于美国（70.6%）、日本（63.9%）、英国（53.4%），略高于法国（39.2%）。

关键信息

1. 研究方法

• 城镇住房市值：采用市价法，以2018年地级城镇二手房价格为基础，结合住房类型和折价系数进行测算。
• 农村住房市值：采用成本法，未考虑折旧，估算农村住房建造单价。
• 国际数据：以OECD数据为基础，结合各国住房市值与GDP比例进行比较。

2. 主要假设

• 住房价值包含土地价值：认为中国的住房市值包含土地价值，因为土地出让金是住房成本的一部分。
• 集体户住房面积：假设农村集体户人均住房面积为家庭户的45%，城市集体户为35%。
• 农村住房单价：各省农村住房建造单价假设相同，处于450-1650元/m²之间。
• 折价系数：根据住房类型设定不同折价系数，如廉租房、公租房按50%折价，经济适用房按85%折价，其他按75%折价。

3. 住房市值与GDP比例

• 城市分类：
  • 住房市值与GDP比例小于150%的城市多在西部，经济相对落后，人口外流。
  • 住房市值与GDP比例大于350%的城市主要为一线城市和部分旅游城市。
  • 城市住房市值与GDP比例高低与房地产风险无明显关联。

4. 住房市值增长原因

• 人口集聚：一线城市和二线城市人口长期集聚，导致人地错配。
• 货币超发：M2增速高于名义GDP增速，尤其刺激一二线城市房价上涨。
• 土地供给不足：一线城市住宅用地供应大幅减少，导致房价高企。
• 三四线城市库存高：土地供给充足，但需求不足，导致库存积压。

政策建议

1. 构建房地产长效机制

• 改革“人地挂钩”：以常住人口增量为核心，优化土地供应，推行跨省耕地占补平衡与城乡用地增减挂钩。
• 保持金融稳定：稳定住房信贷政策，支持刚需和改善型需求，抑制投机行为。
• 转变住房供应结构：由开发商主导转向政府、租赁中介、长租公司等多元供给。
• 推进房地产税改革：减少交易环节税费，增加保有环节税费，实现税赋平衡。

2. 振兴资本市场

• 提高直接融资比重：建立市场主导型金融体系，减少行政干预。
• 推行注册制：提高机构投资者占比，引导价值投资理念。
• 打击证券欺诈：修订《证券法》和《刑法》，改善市场法制环境。

风险提示

• 数据估算：报告中部分数据为估算，存在假设和推算。
• 折旧未考虑：农村住房市值未考虑折旧。
• 房地产泡沫风险：住房市值与GDP比例高不等于风险高，但需警惕主动刺破可能引发的金融风险。

结论

中国住房市值在国际上处于较高水平，但人均住房市值偏低。其高市值主要源于人地错配、货币超发和一二线城市高房价。报告强调，需通过政策改革促进住房市场健康发展，同时推动资本市场成熟，优化居民资产配置。