20191023-恒大研究院-中国住房市值报告：2019_16页_1mb

恒大研究院研究报告总结

核心内容

恒大研究院发布的《中国住房市值报告》旨在通过科学方法测算中国住房市值的规模及其在国际上的对比情况，并提出相应的政策建议，以期推动房地产市场健康发展。

主要观点

1. 中国住房市值规模及结构

• 全国住房市值：2018年中国住房市值为321万亿元，是GDP的3.6倍，占股债房市值的71%。
• 住房市值增长：2000-2018年，中国住房市值增长13.7倍，年均增速15.7%。
• 区域分布：
  • 东部地区住房市值占全国63.2%，其中广东、北京、上海、江苏、浙江、山东6省占51%。
  • 一线城市住房市值占全国25%，但住房存量仅占4.1%，主要因为房价高。
  • 三四线城市住房市值占全国44%，但住房存量占76.1%，主要因为高库存。
• 人均住房市值：2018年人均住房市值达23万元，是2000年的12.7倍，年均增速15.2%，高于人均GDP增速。
• 住房市值与GDP比例：从234%增长至356%，远高于国际平均水平。

2. 中国住房市值与国际对比

• 住房市值总量：2018年中国住房市值为47万亿美元，远高于美国、日本、英法德三国合计。
• 住房市值/GDP比例：中国为356%，高于美国（126%）、日本（208%）、德国（238%）、英国（320%）、法国（341%）。
• 人均住房市值：中国为3.3万美元，远低于美国（7.9万美元）、日本（8.1万美元）、英国（13.6万美元）、法国（14.1万美元）、德国（11.5万美元）。
• 住房市值占股债房市值比例：中国为71%，高于美国（28%）、日本（37%）、英国（51%）、法国（58%）、德国（66%）。
• 居民资产配置：
  • 中国居民家庭住房资产占家庭总资产的57%，高于英国（49%）、日本（37%）、美国（24%）、德国（22%）。
  • 中国居民金融资产配置占比为40.4%，远低于美国（70.6%）、日本（63.9%）、英国（53.4%），略高于法国（39.2%）。

3. 房地产市场风险分析

• 高房价与高市值：一二线城市住房市值与GDP比例高，主要源于人地错配和货币超发。
• 低市值与高库存：三四线城市住房市值与GDP比例较低，主要因为高库存。
• 住房市值与GDP比例无直接风险关联：比例高并不意味着风险高，比例低也不代表健康发展。

关键信息

• 测算方法：
  • 城镇住房市值采用市价法测算。
  • 农村住房市值采用成本法测算。
• 数据来源：
  • 国家统计局、恒大研究院、OECD等。
• 假设条件：
  • 城镇住房价值包含土地价值。
  • 农村集体户人均住房面积为家庭户的45%。
  • 各省内不同地级单位农村住房建造单价相同。
• 政策建议：
  • 推行“人地挂钩”机制，优化土地供应。
  • 保持房地产金融政策稳定，抑制投机需求。
  • 转变住房供应结构，丰富供应主体。
  • 推进房地产税改革，促进税赋平衡。
  • 振兴资本市场，提高直接融资比重，引导价值投资。
  • 加强证券欺诈惩治，修订相关法律。

重点城市分布

• 住房市值与GDP比例：
  • 高于350%的城市有66个，主要为一线核心城市和旅游城市。
  • 低于150%的城市有47个，多在西部地区。
• 人均住房市值：
  • 高于30万元的城市有36个。
  • 介于15-30万元的城市有66个。
  • 介于10-15万元的城市有109个。
  • 低于10万元的城市有125个。

政策建议

1. 构建房地产长效机制：

   • 改革“人地挂钩”，优化土地供应。
   • 稳定房地产金融政策，支持刚需和改善型需求。
   • 转变住房供应结构，引入更多供应主体。
   • 推进房地产税改革，抑制投机。

2. 振兴资本市场：

   • 提高直接融资比重，建立市场主导型金融体系。
   • 推行注册制，提高机构投资者占比。
   • 引导价值投资理念，加大投资者教育。
   • 加强证券欺诈惩治，修订《证券法》及相关法律。

研究团队与支持

• 首席经济学家：任泽平
• 首席城市研究员：熊柴
• 研究员：白学松、南开大学杜光瑜、李哲滔、北京大学周心怡
• 研究支持：恒大研究院，基于多份相关研究报告和数据进行分析。

风险提示

• 数据测算假设：部分数据基于假设，如折价系数、人均住房面积等。
• 农村住房市值：采用成本法估算，未考虑折旧。

总结

恒大研究院的报告全面分析了中国住房市值的现状、区域分布及国际对比，揭示了住房市值与GDP、股债房市值之间的关系，并指出中国住房市值的高比例主要源于人地错配和货币超发。同时，报告提出了一系列政策建议，旨在推动房地产市场健康发展，优化居民资产配置，促进资本市场成熟。