中国住房市值报告_2019_16页_1mb

中国住房市值报告：2019 总结

核心内容

本报告由恒大研究院发布，旨在通过科学方法测算中国住房市值，分析其在国际上的地位，并提出相关政策建议。报告基于市价法和成本法，结合国际数据进行比较，以期更准确地反映中国房地产市场的真实情况。

主要观点

• 住房市值规模：2018年中国住房市值为321万亿元，是GDP的3.6倍，占股债房市值的71%。
• 地区分布：东部地区住房市值占全国的63.2%，粤京沪苏浙鲁6省占51%。一线城市住房市值占全国的25%，且人均住房市值远高于其他地区。
• 国际比较：中国住房市值与GDP的比例（356%）高于美国、日本、德国、英国、法国，但人均住房市值（3.3万美元）远低于这些国家。
• 住房资产占比：中国居民家庭住房资产占家庭总资产的57%，高于英国、日本、美国、德国，但低于法国。
• 金融资产配置：中国居民金融资产配置占比为40.4%，远低于美国、日本、英国，略高于法国。
• 住房市值增长：2000-2018年中国住房市值增长13.7倍，年均增长15.7%，高于名义GDP年均增速。

关键信息

2.1 2018年中国住房市值

• 2018年中国住房市值为321万亿元，是GDP的3.6倍。
• 住房市值占股债房市值的71%。
• 2000-2018年住房市值从23万亿元增至321万亿元，年均增长15.7%。
• 人均住房市值从1.8万元增至23万元，年均增长15.2%。
• 住房市值与GDP的比例从234%增至356%。

2.2 分地区住房市值

• 东部地区住房市值占比63.2%，住房存量占比37.9%。
• 中部地区住房市值占比17%，住房存量占比29.4%。
• 西部地区住房市值占比15.4%，住房存量占比26.4%。
• 东北地区住房市值占比4.4%，住房存量占比6.3%。

2.3 分线城市住房市值

• 一线城市住房市值占全国的25%，人均住房市值104万元，住房市值与GDP比例693%。
• 二线城市住房市值占全国的31%，人均住房市值35万元，住房市值与GDP比例345%。
• 三四线城市住房市值占全国的44%，人均住房市值12万元，住房市值与GDP比例259%。

3.1 中国住房市值与国际对比

• 中国住房市值为47万亿美元，高于美国、日本、英法德三国总和。
• 住房市值与GDP比例（356%）高于美国（126%）、日本（208%）、德国（238%）、英国（320%）、法国（341%）。
• 住房市值占股债房市值比例（71%）高于美国（28%）、日本（37%）、英国（51%）、法国（58%）、德国（66%）。
• 人均住房市值（3.3万美元）远低于美国、日本、英国、法国、德国。

3.2 居民家庭住房资产配置

• 中国居民家庭住房资产占家庭总资产的57%，高于西方发达国家。
• 中国居民金融资产配置占比为40.4%，远低于美国、日本、英国，略高于法国。

政策建议

1. 构建房地产长效机制

   • 改革“人地挂钩”，以常住人口增量为核心，优化土地供应。
   • 保持房地产金融政策稳定，支持刚需和改善型购房，抑制投机需求。
   • 转变住房供应结构，丰富供应主体，推动商品房、租赁房、共有产权房等多品类发展。
   • 推进房地产税改革，抑制投机型需求，实现税赋平衡。

2. 振兴资本市场

   • 提高直接融资比重，建立市场主导型金融体系。
   • 推行注册制，提高机构投资者占比，引导价值投资理念。
   • 加大证券欺诈惩处力度，加快修订《证券法》和相关法律，改善市场法制环境。

风险提示

• 折价系数假设可能存在偏差，影响结果准确性。
• 农村住房市值未考虑折旧，可能高估。
• 城市住房市值与GDP比例高低并不直接反映房地产风险大小。

研究团队

• 首席经济学家：任泽平
• 首席城市研究员：熊柴
• 研究员：白学松
• 数据整理贡献：南开大学杜光瑜、李哲滔，北京大学周心怡

相关研究

1. 《粤港澳大湾区：引领新一轮开放创新，打造国际一流湾区和世界级城市群》2018-06-06
2. 《城市“抢人大战”：高质量发展、大都市圈战略和土地财政》2018-06-07
3. 《中国人口大迁移》 2018-07-10
4. 《全球房价大趋势》 2018-08-23
5. 《中国人口大流动：3000个县全景呈现》2018-09-17
6. 《中国住房存量测算：过剩还是短缺？》2018-11-21
7. 《中国城市发展潜力排名：2019》2019-04-12
8. 《中国十大最具发展潜力城市排名：2019》 2019-05-24
9. 《十大最具潜力都市圈：中国都市圈报告2019》2019-06-2
10. 《哪里的房子涨幅大：以北京为例》2019-06-23
11. 《中国城市群发展潜力排名：2019》 2019-07-23
12. 《中国住房存量报告：2019》 2019-08-16

附注

• 本报告数据来源于国家统计局、BIS、OECD等公开渠道。
• 报告仅供参考，不构成投资建议。
• 报告版权为恒大研究院所有，未经许可不得复制、引用或修改。