2022-05-06-亿翰智库-4月房地产行业月报（第46期）_频次高但力度小_政策效果有待观察_市场回升压力仍较大_34页_1mb

房地产行业研究报告分析总结

行业政策

• 需求端宽松：政策频次高但力度有限，多数高能级城市仅微调限购，三四线城市放宽限贷，限售政策也有所放松，如苏州将二手房限售年限由5年减至3年。
• 供给端放松：央行明确区分项目与企业集团风险，支持合理融资，优化预售资金监管，多地放松土地款缴纳和税收规费，如南京推出商业银行保函替换部分监管资金。

住宅市场

• 成交下行：全国商品住宅销售面积同比环比均大幅下降，4月下降57.8%和23.3%。一线、二线及三四线城市成交全部下滑。主要受疫情管控致人员流动减少、房企出险致需求观望、房价横盘致购买意愿延后等因素影响。
• 去化周期：典型城市去化周期普遍上行，预警房企资金链压力持续。政策预期将在三季度逐步改善市场预期。

土地市场

• 供应与成交：4月一线城市土地供应同比降幅最大，成交整体小幅回暖。二线城市地块溢价率有所回落，市场整体趋于理性。
• 差异化影响：核心一二线城市政策改善明显，三四线城市复苏缓慢。上海因疫情封城事件显著影响土地出让进度。

企业经营

• 投资：TOP100房企权益拿地环比增长52.2%，同比降幅仍显著达46.3%。国央企仍是土地市场主力，头部企业选择性拿地策略明显。
• 销售：TOP200房企单月销售额同比降幅达61.9%，累计降幅52.8%。民企表现尤为疲弱，销售低迷态势持续。
• 融资：境内信用债融资环比略降，同比降幅达37.5%。美元债市场净融资为负，海外偿债压力增大。
• 资本市场：房地产指数月度跌幅最大，股价回调明显，但部分经营稳健与风险化解明显的房企仍有潜在投资价值。

主要结论与展望

• 短期压力：疫情复杂多变、供需两端政策传导滞后使销售难有起色，企业资金链紧张。
• 中期机遇：随着疫情防控转稳、政策放松力度加大，三季度市场价格有望逐步触底修复，核心城市土地市场企稳，企业出险风险有望有序化解。