地产的韧性：从2013到2014-20191109-中泰证券-11页_718kb

房地产市场韧性分析总结

核心内容

本文主要分析了当前中国房地产市场的韧性来源及未来发展趋势，重点探讨了房地产投资与销售的持续高位、需求端的“追涨杀跌”行为、库存水平的实际情况以及历史周期的对比。

主要观点

1. 地产确实有韧性

• 房地产对经济增长的贡献：房地产相关领域对GDP增长的贡献率超过20%，今年前三季度贡献率达22%，且未计入互补品生产的部分。
• 投资与销售表现：房地产投资增速仍保持在10.5%，商品房销售面积有望连续三年维持在17亿平米左右的高位。
• 行业联动效应：金融业和建筑业的增速回升，与房地产投资的高增长密切相关。

2. 需求的韧性：追涨杀跌

• 棚改政策退潮：今年棚改开工目标下降近50%，但实际完成量仅下降不到50%，投资额下降幅度远小于目标降幅。
• 棚改融资变化：PSL投放减少，但棚改专项债大幅增加，已超过去年全年的一倍。
• 市场惯性：房地产市场与股市类似，具有“量价一致”的特征，价格波动会带动交易量变化，形成惯性。
• 房价回落速度慢：前两年房价上涨的“余热”仍在，导致需求支撑力未完全释放，价格回落速度较慢。

3. 地产库存没那么低

• 库存统计的局限性：统计局公布的待售面积远低于实际库存，因其仅统计竣工未售出的房屋。
• 广义库存的测算：通过计算新开工面积减去销售面积，得出当前住宅广义库存已回到2013年底水平。
• 商业地产库存压力：商业地产广义库存持续攀升，导致空置率高、销售负增长。
• 限售政策影响：近年来限售政策使得大量房产未能及时进入市场，随着“解禁”潮到来，可能对市场造成新的压力。

4. 从2013到2014的过渡

• 历史周期对比：2010-2013年房地产调控收紧，但市场依然火热；2014年市场快速降温，说明价格本身是导致市场调整的关键因素。
• 当前市场状态：广义住宅库存已回升至2013年末水平，房价走平和下跌城市增多，可能预示接近量价齐跌的临界点。
• 未来趋势推测：若当前房地产市场类似2013年，那么“2014年”式的市场调整可能在未来一段时间内出现。

关键信息

• 房地产对经济的拉动：过去十年经济增长有约1/3依赖房地产，居民财富约70%与房地产相关。
• 棚改货币化退潮：从2019年起，棚改货币化政策逐步减弱，但对市场的影响尚未完全显现。
• 库存与价格的关系：库存水平是衡量供需关系的重要指标，库存上升可能预示价格下行压力。
• 限售与解禁：限售政策抑制了部分房地产流动性，解禁后可能释放新的销售压力。
• 政策与融资环境：房地产调控与融资政策趋严，但市场韧性依然存在，说明需求端仍有支撑。

图表概览

风险提示

• 贸易问题：国际贸易环境变化可能对房地产市场产生间接影响。
• 政策变动：房地产调控、融资政策等可能随时调整，影响市场走势。
• 经济下行：整体经济环境恶化可能削弱房地产市场的需求支撑。

投资评级说明

• 股票评级：分为买入、增持、持有、减持，依据未来6-12个月相对基准指数的涨幅。
• 行业评级：分为增持、中性、减持，依据未来6-12个月对基准指数的涨幅。
• 基准指数：A股以沪深300为基准，新三板以三板成指或做市指数为基准，港股以摩根士丹利中国指数为基准，美股以标普500或纳斯达克指数为基准。

重要声明

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