2017-踩钢丝的巨人：郑州超高层建筑研究报告_13页-5mb

郑州超高层建筑研究报告总结

核心内容概述

本报告聚焦于郑州超高层建筑的发展历程、现状、分布、物业用途及市场特征，并对未来发展进行了展望。郑州作为中部城市群的核心，其超高层建筑发展相对滞后，但近年来随着城市经济的提升和外来开发商的进入，郑州超高层建筑市场逐渐活跃。

主要观点

• 超高层建筑的定义与意义：超高层建筑因高度接近天空而被称为“摩天大楼”，通常成为城市地标，代表城市形象和发展水平。
• 郑州超高层建筑发展滞后：郑州超高层建筑起步较早，但发展缓慢，相比周边城市如武汉、长沙，其数量和高度均不足。
• 市场特征：目前郑州超高层建筑市场存在高溢价、慢去化、低收益的特点，主要受产品供应不成熟、客户认知不足、限贷政策及高库存影响。
• 开发商结构：郑州超高层建筑主要由省外开发商主导，如绿地集团和华润置地，本地开发商逐渐增强参与力度。
• 物业用途：超高层建筑主要用于写字楼、酒店及商业用途，其中写字楼占比最大，约为69.4%，商业与写字楼结合形成地标综合体。
• 未来趋势：随着城市规划的推进和地铁发展的带动，郑州超高层建筑将向外围区域扩展，形成更多集群，业态复合度也将提升。

关键信息

郑州超高层建筑的发展历程

• 早期发展：1990年代建成裕达国贸大厦（202米），2011年绿地中心千玺广场封顶，成为郑州第二座超200米建筑。
• 发展阶段：超高层建筑发展缓慢，近年来随着本地开发商的参与和政策支持，项目数量有所增加。

郑州超高层建筑的现状

• 项目数量：共36个超过150米的超高层项目，其中已建成6个，正在建设8个，待建22个。
• 高度分布：主流高度在150-250米之间，占75%；250米以上项目占25%。
• 区域分布：超高层建筑主要集中在二七、金水和郑东新区，合计占比80.6%。新兴区域如新郑龙湖和高新区也开始布局。

开发商概况

• 外来开发商：绿地集团和华润置地是主要代表，绿地集团两次刷新郑州高度，华润置地则以住宅项目为主。
• 本地开发商：银基、建业、新田等本地开发商逐渐参与超高层建筑开发，占比提升至36.1%。
• 省外开发商占比：目前省外开发商项目占郑州超高层建筑的63.9%，是郑州超高层建筑的主要承建者。

物业用途

• 用途分布：写字楼为主，占比69.4%；酒店、公寓及住宅产品逐渐增加。
• 商业配套：超高层建筑通常与商业结合，形成地标综合体，平均商业面积超过3万平方米，业态丰富。
• 租户与消费：入驻租户既是消费群体，也有较高的消费能力，带动大楼内酒店、餐饮及购物中心的消费。

市场特征

• 高溢价：超高层写字楼销售均价高于普通写字楼，如绿地中心千玺广场销售均价为53,000元/平方米，较周边项目有明显溢价。
• 慢去化：由于销售总价高、限贷政策及整体库存高企，去化速度较慢。
• 低收益：租金溢价低于销售溢价，导致整体收益偏低。

地标综合体的商业概况

• 商业面积：地标综合体平均商业面积在3万平方米以上，功能丰富，形成有机内循环。
• 招商特点：对品牌知名度要求高，招商周期较长；客群以写字楼租户和酒店顾客为主，经营偏重零售、餐饮、休闲。
• 销售额：尽管提袋率较低，但商品单值较高，销售额依然可观。

未来趋势展望

1. 城市规划推动：新的“两心四轴二十五节点”发展目标将促进郑州城市框架扩展，超高层建筑高度有望进一步突破。
2. 区域聚集：超高层建筑将集中在郑州东站、二七广场、东风路花园路等区域，形成更多超高层建筑集群。
3. 业态复合：超高层项目体量大，为业态复合提供了空间，未来将有更丰富的商业组合。
4. 地铁带动：地铁发展将与超高层建筑形成紧密联系，尤其是交通枢纽周边，超高层建筑选址将更加集中。

附录：郑州超高层建筑排名（150米以上）

数据来源

• 研究机构：RET睿意德中国商业地产研究中心
• 联系方式：
  • 总经理：王浩杰，电话：0371-86223888，邮箱：jay.hj.wang@ret.cn
  • 分析师：唐震，电话：0371-86223888，邮箱：zean.z.tang@ret.cn

机构介绍

• RET睿意德：中国最大的商业地产全程服务机构，提供策略顾问、建筑策划、租赁代理、销售代理、运营管理等服务。
• 中国商业地产研究中心：领先的商业地产研究机构，提供市场数据、资讯及专业解读，定期发布研究报告。

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