2017-踩钢丝的巨人：郑州超高层建筑研究报告2013_13页-5mb

郑州超高层建筑研究报告总结

核心内容

本报告主要分析了郑州超高层建筑的发展历程、现状、分布特点、物业用途及市场特征，并展望了未来发展趋势。报告指出郑州作为中部城市群核心，其超高层建筑发展相对滞后，但近年来随着城市扩张和经济提升，超高层建筑建设逐渐加快。

主要观点

• 超高层建筑的定义与意义：超高层建筑通常指高度超过150米的建筑，是城市天际线的重要组成部分，具有地标性意义，能够吸引关注并提升城市形象。
• 郑州发展现状：郑州超高层建筑起步较早，但发展缓慢。目前建成的超高层项目较少，主要集中在二七、金水和郑东新区，未来建设潜力较大。
• 开发商结构：目前郑州超高层建筑主要由省外开发商主导，占比达63.9%，本地开发商占比逐渐提升至36.1%。绿地集团和华润置地是主要的外来开发商，具有较强的开发能力和经验。
• 市场特征：郑州超高层建筑市场呈现出高溢价、慢去化、低收益的特点，主要由于产品供应初期、客户认知不足及市场竞争激烈。
• 物业用途：超高层建筑主要用于写字楼、酒店和商业综合体，其中写字楼占比最高，达69.4%。地标综合体模式成为主流，商业与写字楼结合紧密，形成内循环。
• 未来趋势：随着城市规划的推进和地铁系统的完善，郑州超高层建筑将向外围区域扩展，形成集群效应。同时，超高层建筑与商业业态的融合将更加紧密，提升整体价值。

关键信息

一、郑州超高层建筑发展历程

• 1990年代建成裕达国贸大厦（202米）。
• 2011年绿地中心千玺广场封顶，成为郑州第二座超过200米的超高层建筑。
• 近年来郑州超高层建筑项目数量增加，但整体仍处于初级发展阶段。

二、郑州超高层建筑现状

• 数量分布：截至报告发布，郑州共有36个超高层建筑项目，其中6个已建成，8个在建，22个待建。
• 高度分布：主流高度为150-250米，占比75%；250米以上项目占比25%。
• 区域分布：超高层建筑主要集中在二七、金水和郑东新区，合计占比80.6%。其中，二七区项目最多，共15个。
• 用途分布：写字楼为主流用途（69.4%），酒店和商业产品逐渐增加。

三、开发商概况

• 外来开发商：以绿地集团和华润置地为代表，具备成熟的开发经验，推动郑州超高层建筑发展。
• 本地开发商：如银基、建业、新田等，近年来建设意愿增强，逐步成为超高层建筑的重要参与者。
• 开发商占比：省外开发商占比63.9%，本地开发商占比36.1%。

四、市场特征

• 高溢价：超高层写字楼销售溢价显著，如郑东绿地中心销售均价17,710元/平方米，比周边项目高出30.9%至81.7%。
• 慢去化：高销售溢价导致总价较高，限贷政策增加了购房者的压力，加上整体库存高企，去化速度较慢。
• 低收益：租金溢价低于销售溢价，导致整体收益偏低。

五、地标综合体的商业概况

• 商业面积：平均商业面积在3万平方米以上，功能丰富，包括精品零售、高端餐饮、休闲娱乐等。
• 商业业态：商业与写字楼结合紧密，形成内循环，商业配套有助于提升租金和销售溢价。
• 商业管理特点：品牌选择标准高，客群以写字楼租户和酒店顾客为主，业态偏重零售、餐饮、休闲，生活服务类较少。

六、未来趋势展望

1. 城市规划推动：新的城市规划提出“两心四轴二十五节点”的发展目标，郑州外围区域限高较弱，未来高度将有进一步突破。
2. 区域集群发展：以郑州东站、二七广场、东风路花园路为中心，超高层项目将形成集群效应。
3. 业态复合趋势：超高层项目体量大，为业态复合提供空间，未来业态组合将更加丰富。
4. 地铁与超高层联动：地铁系统的快速发展将促进超高层建筑在交通枢纽周边的布局。

附录

郑州超高层建筑排名（150米以上）

数据来源

• RET睿意德中国商业地产研究中心：提供郑州超高层建筑的数据分析和研究报告。
• 中国商业地产研究中心：实时监测国内外商业地产市场，提供市场数据和研究报告。

联系方式

• RET睿意德·中国商业地产研究中心
• 王浩杰 总经理
• 电话：0371-86223888
• 邮箱：jay.hj.wang@ret.cn
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